Ratgeber
AfA-Gutachten für Immobilien: Einsatz, Ablauf und Nachweis
Ein AfA-Gutachten soll nicht die Steuer berechnen, sondern eine immobilienbezogene Grundlage belastbar nachweisen. Je nach Ausgangslage geht es um die Aufteilung des Kaufpreises oder um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes – zwei getrennte Bewertungsfragen.
Welche Aufgabe soll das AfA-Gutachten lösen?
Bei einem Immobilienkauf kann zunächst der abschreibungsfähige Gebäudeanteil vom nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden abzugrenzen sein. Davon zu unterscheiden ist der Nachweis, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich typisierte Dauer.
Der Auftrag muss deshalb eindeutig benennen, ob eine Kaufpreisaufteilung, eine Nutzungsdauerbeurteilung oder beides benötigt wird. Ohne diese Trennung kann ein fachlich richtiges Ergebnis am steuerlichen Zweck vorbeigehen.
Wann eine kürzere Nutzungsdauer relevant wird
§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erlaubt unter den dort genannten Voraussetzungen eine AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Maßgeblich ist die voraussichtliche Nutzbarkeit des konkreten Gebäudes, nicht allein sein Baujahr.
Das BMF hat sein Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Der gesetzliche Nachweis bleibt dennoch eine Einzelfallfrage; Gutachten und steuerliche Erklärung sollten deshalb methodisch und zeitlich aufeinander abgestimmt sein.
Objekt, Stichtag und Unterlagen untersuchen
Zum Prüfungsumfang gehören insbesondere Nutzung, Konstruktion, Zustand, Modernisierungen, Schäden sowie mögliche wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungseinschränkungen. Kaufvertrag, Bauunterlagen, Flächen, Bild- und Modernisierungsnachweise bilden die Datengrundlage.
Eine Besichtigung und die nachvollziehbare Abgrenzung der betroffenen Gebäudeteile erhöhen die Prüfbarkeit. Fehlende oder widersprüchliche Angaben müssen im Gutachten offengelegt und in ihrer Auswirkung eingeordnet werden.
Was ein prüfbares AfA-Gutachten auszeichnet
Der Bericht verbindet Bewertungsstichtag, Tatsachenfeststellungen, Methode und Ergebnis in einer geschlossenen Begründung. Pauschale Altersabschläge oder eine bloße Übernahme modellhafter Restnutzungsdauern reichen für den konkreten steuerlichen Nachweis regelmäßig nicht aus.
Die sachverständige Bewertung ersetzt weder Steuerberatung noch die Entscheidung des Finanzamts. Sie liefert die immobilienfachliche Grundlage, auf deren Basis die steuerliche Beratung AfA-Bemessungsgrundlage und Abzug beurteilt.
Persönliche Unterstützung
Wenn für eine vermietete Immobilie ein AfA-Nachweis benötigt wird, klären wir Bewertungsfrage, Stichtag und erforderliche Unterlagen vor der Beauftragung.
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Quellen und Einordnung
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 – Aufhebung der Verwaltungsanweisung
- BFH, Urteil vom 7. Oktober 2025 – IX R 26/24
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.