Alterswertminderung eines Hauses: Was der Faktor wirklich aussagt

Wie lautet die Rechenregel?

Nach § 38 ImmoWertV entspricht der Alterswertminderungsfaktor dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.

Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer.

Der Name kann missverständlich sein: Ein Faktor von 0,60 bedeutet, dass im entsprechenden Rechenschritt 60 Prozent des Ausgangswerts verbleiben. Die rechnerische Minderung gegenüber diesem Ausgangswert beträgt dann 40 Prozent. Das ist keine pauschale Aussage über den Verkaufspreis eines Hauses.

Was bedeuten Gesamt- und Restnutzungsdauer?

§ 4 ImmoWertV beschreibt die wirtschaftliche Nutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Die Restnutzungsdauer wird regelmäßig aus Gesamtnutzungsdauer und Alter unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ermittelt. Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können sie beeinflussen.

Die Restnutzungsdauer ist deshalb weder eine zugesagte technische Lebensdauer noch einfach das Alter einzelner Bauteile. Ein neues Dach macht ein Gebäude nicht insgesamt zu einem Neubau.

Rechenbeispiel mit ausdrücklich angenommenen Werten

Für dieses reine Rechenbeispiel werden eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und eine bereits fachlich ermittelte Restnutzungsdauer von 48 Jahren angenommen. Beide Werte sind keine Empfehlung für ein bestimmtes Objekt.

Gezeigt wird nur die Anwendung des Faktors aus § 38 ImmoWertV. Der Ausgangswert wird als bereits zutreffend bestimmt vorausgesetzt. Weder Bodenwert noch weitere Rechenschritte des Sachwertverfahrens sind in den 180.000 Euro enthalten.

Warum ist das Ergebnis noch kein Immobilienwert?

Das Sachwertverfahren führt Gebäudewerte, weitere Anlagen und Bodenwert zusammen und berücksichtigt anschließend unter anderem die Marktanpassung sowie besondere objektspezifische Merkmale. Die Abfolge regelt § 35 ImmoWertV.

Ein Grundstück wird daher nicht einfach mit demselben Altersfaktor wie das Gebäude vermindert. Ebenso wenig lässt sich aus einem einzelnen Faktor ablesen, welchen Preis Käufer tatsächlich zahlen würden. Mehr zum Zusammenhang erläutert unser Artikel zum [Sachwertverfahren](/wissen/lexikon/sachwertverfahren).

Welche Unterlagen helfen bei Modernisierungen?

Für eine nachvollziehbare Bewertung empfehlen wir eine Übersicht nach Bauteilen: Wann wurden Dach, Fenster, Leitungen oder Heizung erneuert? Welchen Umfang hatten die Arbeiten? Welche Bauteile blieben unverändert?

Rechnungen, Baubeschreibungen und Fotos helfen, zwischen Instandhaltung und umfassender Erneuerung zu unterscheiden. Reine Jahresangaben wie „2018 modernisiert“ reichen ohne Leistungsumfang häufig nicht aus. Auch bekannte Schäden und noch ausstehende Arbeiten sollten dokumentiert werden.

Ist das dieselbe Rechnung wie die steuerliche Abschreibung?

Dieser Beitrag erläutert die marktbezogene Sachwertermittlung nach ImmoWertV. Fragen zur steuerlichen Abschreibung haben einen anderen Bewertungszweck und müssen gesondert behandelt werden. Übernehmen Sie den Alterswertminderungsfaktor deshalb nicht ungeprüft in eine Steuerberechnung.

Für diesen Themenbereich finden Sie einen eigenen Beitrag zu [Restnutzungsdauergutachten und AfA](/wissen/ratgeber/restnutzungsdauer-nachweisen). Domus Fides kann anhand des Bewertungsanlasses den passenden Untersuchungsumfang klären. Allgemeine Information; keine individuelle Steuerberatung.

Weiterlesen

• Gutachter für ein Haus: Kosten und wichtige Preisfaktoren
• Wertgutachten für ein geerbtes Haus: Kosten und steuerlicher Zweck
• Wertgutachten fürs Haus: Verkehrswert und Verkaufspreis richtig einordnen

Quellen und Einordnung

• § 4 ImmoWertV
• § 35 ImmoWertV
• § 38 ImmoWertV

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.