Ratgeber
Baunebenkosten bei Neubau und Altbau: Spannen, Verhandlung und Rechner
Baunebenkosten entstehen zusätzlich zu den eigentlichen Bauleistungen. Für eine erste Kalkulation unterscheiden wir zwischen Neubau und Arbeiten am Bestand. Als Orientierung setzen wir beim Neubau 12 bis 14 Prozent und bei Altbau, Umbau oder Sanierung 16 bis 18 Prozent der eingegebenen Baukosten an. Die konkrete Höhe hängt vom Projekt und vom vereinbarten Leistungsumfang ab.
Welche Spanne kann angesetzt werden?
| Projektart | Orientierungs-Spanne |
|---|---|
| Neubau | 12–14 % |
| Altbau, Umbau oder Sanierung | 16–18 % |
Die Spannen beziehen sich im Rechner auf die eingegebenen Baukosten ohne Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten und gesonderte Reserve. Sie sind eine frühe Orientierung und kein verbindlicher Satz der DIN 276. Beim Bestand ist der Ansatz häufig höher, weil Bestandsaufnahme, zusätzliche Untersuchungen, Abstimmungen und Fachplanungen erforderlich werden können.
Was gehört zu den Baunebenkosten?
Typische Kostenblöcke sind Architekten- und Ingenieurleistungen, Bestandsaufnahme, Vermessung, Baugrund- oder Schadstoffuntersuchungen, Tragwerks- und Fachplanung, Genehmigungen, Prüfungen, Gutachten, Projektsteuerung, Versicherungen und Dokumentation. In der Kostenplanung nach DIN 276 werden Baunebenkosten der Kostengruppe 700 zugeordnet.
Nicht jede Position entsteht bei jedem Projekt. Beim einfachen Neubau können Untersuchungs- und Abstimmungsleistungen geringer ausfallen. Bei Altbau, Umbau und Sanierung müssen vorhandene Bauteile, Schäden, Schadstoffe, Genehmigungsfähigkeit und mitzuverarbeitende Bausubstanz häufiger gesondert untersucht werden.
Rechenbeispiel für Neubau und Altbau
Bei 500.000 Euro eingegebenen Baukosten ergibt die Neubau-Spanne von 12 bis 14 Prozent Baunebenkosten von 60.000 bis 70.000 Euro. Für Altbau, Umbau oder Sanierung ergibt die Spanne von 16 bis 18 Prozent 80.000 bis 90.000 Euro.
Die Spanne ersetzt keine Einzelangebote. Sie zeigt zunächst, welcher Budgetkorridor eingeplant werden sollte. Sobald Angebote vorliegen, werden die Prozentansätze durch die tatsächlich vereinbarten Beträge ersetzt.
Was kann vor dem Bauantrag verhandelt werden?
Honorare, Leistungsumfang, besondere Leistungen, Zahlungsplan und erstattungsfähige Nebenkosten sollten möglichst vor Beauftragung in Textform geklärt werden. Nach § 7 HOAI richtet sich das Honorar grundsätzlich nach der Vereinbarung der Vertragsparteien. Auch bei HOAI-Nebenkosten sind nach § 14 HOAI Vereinbarungen möglich.
Nicht frei verhandelbar sind dagegen Steuern und behördlich festgesetzte Gebühren. Auch notwendige Leistungen sollten nicht allein wegen eines niedrigeren Preises gestrichen werden.
Ziehen Sie bei Bedarf bereits vor einem Bauantrag geeignete Fachpartner zu einem separaten Vorgespräch hinzu. Lassen Sie den erforderlichen Leistungsumfang erklären und holen Sie vergleichbare Angebote ein. Für private Bauherren ist es ohne fachliche Unterstützung oft schwierig zu beurteilen, welche Planungs-, Prüf- und Gutachterleistungen notwendig sind und welche Leistungen doppelt angeboten werden.
Praktisches Vorgehen
- Projekt als Neubau oder Altbau/Umbau/Sanierung einordnen.
- Baukostenbasis ohne Grundstück und Finanzierung festlegen.
- Zunächst 12–14 % beziehungsweise 16–18 % als Budgetspanne rechnen.
- Vor Bauantrag und Beauftragung den Leistungsumfang mit Fachpartnern klären.
- Angebote nur bei gleichem Leistungsumfang vergleichen.
- Honorar, besondere Leistungen, Nebenkosten und Zahlungsplan schriftlich vereinbaren.
- Pauschalen anschließend durch konkrete Angebote ersetzen und eine Reserve getrennt ausweisen.
Baunebenkosten und Immobilienbewertung
Tatsächlich gezahlte Baunebenkosten dürfen nicht automatisch als zusätzlicher Immobilienwert angesetzt werden. Für eine Wertermittlung sind Bewertungsstichtag, Verfahrensmodell, gewöhnliche Herstellungskosten und die dazugehörigen Modellansätze maßgeblich. Individuelle Projektkosten und modellkonforme Wertermittlung müssen deshalb getrennt betrachtet werden.
Prüfhilfen zu diesem Thema
Baunebenkosten-Spannen vergleichen
Berechnen Sie für Ihre Baukosten gleichzeitig die Orientierungs-Spannen für Neubau und Altbau, Umbau oder Sanierung.
Angebot und Verhandlungsziel vergleichen
Vergleichen Sie einen angebotenen Gesamtansatz mit Ihrem Zielansatz. Prüfen Sie vor einer Verhandlung, ob beide Werte denselben Leistungsumfang enthalten.
Persönliche Unterstützung
Lassen Sie den benötigten Planungs- und Prüfungsumfang möglichst vor Bauantrag und Beauftragung klären. Ein separates Vorgespräch mit geeigneten Fachpartnern schafft eine bessere Grundlage für Angebote und Honorarverhandlungen.
Beratung anfragenWeiterlesen
Quellen und Einordnung
- DIN 276:2018-12 – Kosten im Bauwesen (Normübersicht)
- § 4 HOAI – Anrechenbare Kosten und mitzuverarbeitende Bausubstanz
- § 7 HOAI – Honorarvereinbarung
- § 14 HOAI – Nebenkosten
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.