Beleihungswert: Berechnung, Verkehrswert und Beleihungsgrenze

Was bedeutet Beleihungswert?

Nach § 3 BelWertV soll der Beleihungswert den Betrag abbilden, der während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann – unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen und ohne spekulative Elemente.

Betrachtet werden insbesondere die langfristigen und nachhaltigen Merkmale der Immobilie, normale regionale Marktgegebenheiten, die zukünftige Verkäuflichkeit sowie gegenwärtige und mögliche anderweitige Nutzungen. Der zugrunde gelegte Betrachtungszeitraum muss benannt und nachvollziehbar begründet werden.

Der Beleihungswert dient damit dem Risikomanagement und der Sicherheitenbewertung. Er beantwortet eine andere Frage als eine stichtagsbezogene Einschätzung des aktuellen Marktpreises.

Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis: der Unterschied

§ 16 PfandBG verlangt, dass der Beleihungswert einen transparent und nach einem anerkannten Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen darf. Daraus folgt aber kein stets gleicher prozentualer Abstand.

Ein niedrigerer Beleihungswert bedeutet nicht automatisch, dass der Marktwert falsch ist. Die Abweichung kann aus den unterschiedlichen Zielsetzungen, vorsichtigeren Ertragsannahmen, Mindestansätzen oder der langfristigen Betrachtung entstehen.

Ist der Beleihungswert immer 10 oder 20 Prozent niedriger?

Nein. Ein pauschaler Sicherheitsabschlag von beispielsweise 10, 15 oder 20 Prozent ist keine allgemeingültige Berechnungsformel der BelWertV. Wie groß die Differenz zum Marktwert ausfällt, hängt von Objektart, Lage, Nutzung, Ertragssicherheit, Zustand, Restnutzungsdauer und den verwendeten nachhaltigen Bewertungsparametern ab.

Beispiel zur bloßen Einordnung: Beträgt der nachvollziehbar ermittelte Marktwert 500.000 Euro und setzt das Institut den Beleihungswert mit 425.000 Euro fest, entspricht die Differenz 75.000 Euro beziehungsweise 15 Prozent des Marktwerts. Das zeigt nur das Verhältnis beider Ergebnisse; es beweist nicht, dass 15 Prozent der richtige Standardabschlag wären.

Auch der Kaufpreis kann über oder unter beiden Wertgrößen liegen. Eine Bank prüft neben der Sicherheit zusätzlich Einkommen, Eigenkapital, Verbindlichkeiten, Kapitaldienstfähigkeit und weitere Kreditrisiken.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Die BelWertV regelt Verfahren und Mindestanforderungen für Beleihungswertermittlungen im Anwendungsbereich des Pfandbriefrechts. Je nach Objekt werden Ertragswert- und Sachwertkomponenten sowie Vergleichsdaten herangezogen. Maßgeblich sind nachhaltig erzielbare Erträge und vorsichtige, langfristig begründete Ansätze.

Beim Ertragsansatz werden insbesondere nachhaltiger Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung, Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszinssatz betrachtet. § 12 BelWertV enthält Vorgaben zur Kapitalisierung und zu Mindestkapitalisierungszinssätzen.

Beim Sachwertansatz werden Boden und bauliche Anlagen unter den besonderen Regeln der BelWertV eingeordnet. Rechte, Belastungen, Instandhaltungsbedarf, eingeschränkte Drittverwendbarkeit oder wirtschaftliche Überalterung können ebenfalls relevant sein. Das Ergebnis entsteht daher nicht durch eine einzige Online-Formel.

Wer darf ein Beleihungswertgutachten erstellen?

Nach § 16 Absatz 1 PfandBG muss die zugrunde liegende Wertermittlung durch einen von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter mit erforderlicher Berufserfahrung und Fachkenntnis vorgenommen werden.

§ 6 BelWertV verlangt besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Immobilienbewertung sowie speziell für Beleihungswertgutachten. Bei Personen, die durch eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle entsprechend bestellt oder zertifiziert wurden, wird eine einschlägige Qualifikation vermutet. Die Pfandbriefbank muss dennoch die konkrete Eignung für Markt, Objektart und Beleihungswertermittlung prüfen.

§ 7 BelWertV trennt Gutachter, Kreditentscheidung, Kreditbearbeitung und Objektvermittlung. Ein Zertifikat allein ersetzt deshalb weder die geforderte Unabhängigkeit noch die institutsspezifische Beauftragung.

Kann ein Eigentümer selbst ein Gutachten bei der Bank einreichen?

Ein vorhandenes Verkehrs- oder Beleihungswertgutachten kann der Bank wertvolle Unterlagen und eine fachliche Einordnung liefern. Das Kreditinstitut entscheidet aber selbst, welche Bewertung es für seine Kredit- und Sicherheitenprozesse akzeptiert und welchen Beleihungswert es festsetzt.

Ein extern beauftragter Gutachter kann der Bank die regulatorische Verantwortung nicht abnehmen. Vor Auftragserteilung sollte deshalb geklärt werden, ob das Institut einen externen Gutachter akzeptiert, welche Qualifikation verlangt wird, welche Vorlage zu verwenden ist und ob die Beauftragung direkt durch die Bank erfolgen muss.

Für eine Kaufentscheidung kann daneben ein unabhängiges [Verkehrswertgutachten](/leistungen/verkehrswertgutachten) sinnvoll sein. Es verfolgt jedoch nicht automatisch denselben Zweck wie ein bankintern verwendbares Beleihungswertgutachten.

Was bedeuten Beleihungsgrenze und 60 Prozent?

§ 14 PfandBG bestimmt, dass Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswerts zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwendet werden dürfen.

Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 425.000 Euro ergeben 60 Prozent einen Betrag von 255.000 Euro. Diese 255.000 Euro sind die pfandbriefrechtliche Deckungsgrenze in diesem vereinfachten Beispiel.

Die 60-Prozent-Grenze ist keine allgemeine gesetzliche Obergrenze für den gesamten Immobilienkredit. Ein Institut kann unter Beachtung seiner sonstigen aufsichtsrechtlichen und internen Vorgaben ein höheres Darlehen vergeben. Der darüberliegende Teil wird lediglich nicht in gleicher Weise als deckungsfähiger Anteil nach § 14 PfandBG behandelt.

Braucht jede Finanzierung ein vollständiges Beleihungswertgutachten?

Nicht zwingend. § 24 BelWertV erlaubt bei bestimmten im Inland gelegenen wohnwirtschaftlich genutzten Objekten eine vereinfachte Wertermittlung, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich Vorlasten 600.000 Euro nicht überschreitet und weitere Voraussetzungen eingehalten werden.

Auch die vereinfachte Wertermittlung muss qualifiziert, unabhängig und nach den verbleibenden Anforderungen der Verordnung erstellt werden. Sie ist kein formloser Maklerwert und keine beliebige Online-Schätzung.

Ob der konkrete Fall unter diese Vereinfachung fällt und ob eine Besichtigung erforderlich ist, entscheidet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und dem Prozess des Instituts.

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Typischerweise werden benötigt:

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte,
• Bauzeichnungen, Grundrisse und Flächenberechnungen,
• Angaben zu Baujahr, Modernisierungen und Zustand,
• Mietverträge, Mietaufstellung und Bewirtschaftungskosten bei Ertragsobjekten,
• Nachweise zu Rechten, Belastungen und Baulasten,
• Teilungserklärung und relevante WEG-Unterlagen bei Wohnungseigentum,
• Energie- und technische Unterlagen,
• Angaben zu Leerstand, Nutzung und Drittverwendbarkeit.

Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von Objektart, Finanzierungszweck und Bewertungsstandard ab. Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen können zu vorsichtigeren Annahmen führen.

Was sollte vor einer Beauftragung geklärt werden?

Klären Sie zunächst:

• Benötigt der Empfänger einen Marktwert, einen Beleihungswert oder beide Werte?
• Gilt ausdrücklich die BelWertV oder ein anderer institutsinterner Standard?
• Beauftragt die Bank selbst oder akzeptiert sie externe Gutachten?
• Welche Zertifizierung und welche Objektkompetenz muss der Gutachter nachweisen?
• Ist eine Innen- und Außenbesichtigung erforderlich?
• Welche Unterlagen, Stichtage und nachhaltigen Erträge sind vorgegeben?
• Darf das Gutachten auch für andere Zwecke verwendet werden?

Die genaue Zweckbestimmung verhindert, dass ein fachlich gutes Gutachten am Bedarf des Empfängers vorbeigeht. Eine Marktwertanalyse oder ein Verkehrswertgutachten wird nicht allein durch eine andere Überschrift zum Beleihungswertgutachten.

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Quellen und Einordnung

• § 16 PfandBG – Beleihungswertermittlung
• § 14 PfandBG – Beleihungsgrenze
• Beleihungswertermittlungsverordnung
• § 6 BelWertV – Gutachter
• § 7 BelWertV – Unabhängigkeit des Gutachters
• § 24 BelWertV – Kleindarlehen

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.