Ratgeber
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale richtig bewerten
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertrelevante Abweichungen, die im bisherigen Rechengang noch nicht berücksichtigt wurden. Sie müssen objektbezogen, marktgerecht und ohne Doppelansatz erfasst werden.
Welche Merkmale können besonders wertrelevant sein?
Dazu können besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel, Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, Freilegungskosten sowie Rechte und Belastungen gehören.
Nicht jede Auffälligkeit führt automatisch zu einem gesonderten Abschlag. Entscheidend ist, ob sie am Stichtag marktüblich wertrelevant und noch nicht an anderer Stelle berücksichtigt ist.
Wie werden besondere Merkmale berücksichtigt?
Nach § 8 ImmoWertV erfolgt die Berücksichtigung marktgerecht, beispielsweise durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise.
Die Herleitung sollte auf nachprüfbaren Tatsachen beruhen. Reine Sanierungskosten entsprechen nicht zwangsläufig der Wertminderung, weil Marktteilnehmer Kosten, Nutzen und Risiko unterschiedlich beurteilen.
Warum muss ein Doppelansatz vermieden werden?
Ist ein Merkmal bereits in Miete, Restnutzungsdauer, Vergleichspreis oder Sachwertfaktor enthalten, darf es nicht ungeprüft ein zweites Mal abgezogen werden.
Ein Gutachten sollte deshalb klar zeigen, an welcher Stelle jedes Merkmal erfasst wurde und welche Marktanpassung damit verbunden ist.
Persönliche Unterstützung
Wir prüfen, welche Besonderheiten bereits im Bewertungsmodell enthalten sind und welche gesondert berücksichtigt werden müssen.
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Quellen und Einordnung
- § 8 ImmoWertV – Berücksichtigung der Grundstücksmerkmale
- § 2 ImmoWertV – Begriffsbestimmungen
- § 194 BauGB – Verkehrswert
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.