Ratgeber
Büroimmobilie bewerten: Miete, Flächenqualität und Marktrisiko
Der Wert einer Büroimmobilie entsteht aus dem Zusammenspiel von Standort, Flächenqualität, Vermietbarkeit, Vertragsstruktur und Investitionsbedarf. Aktuelle Mieten und Auslastung müssen darauf geprüft werden, ob sie am Bewertungsstichtag nachhaltig erzielbar sind.
Welche Lage- und Flächenmerkmale zählen?
Erreichbarkeit, ÖPNV, Stellplätze, Umfeld, Sichtbarkeit und lokale Nachfrage beeinflussen die Vermietbarkeit. Entscheidend ist nicht nur die Stadt, sondern auch der konkrete Büro-Teilmarkt.
Teilbarkeit, Belichtung, Raumtiefe, Gebäudetechnik, Barrierefreiheit, Energiezustand und Ausstattungsstandard bestimmen, welche Nutzergruppen erreichbar sind und welcher Umbauaufwand bei Neuvermietung entsteht.
Wie werden Mietverträge und Leerstand bewertet?
Zu untersuchen sind Vertragsmiete, Restlaufzeit, Optionen, Indexierung, Incentives, Nebenkosten, Sicherheiten und Mieterkonzentration. Effektive Miete und nominelle Vertragsmiete können voneinander abweichen.
Leerstand ist nach Ursache und Dauer einzuordnen. Für die Bewertung zählen marktgerechte Neuvermietungsannahmen einschließlich Vermarktungszeit, Ausbaukosten, mietfreier Zeiten und möglicher Flächenanpassungen.
Welcher Ertrag ist nachhaltig?
Der nachhaltige Ertrag wird aus marktüblichen Mieten, realistischen Auslastungen und objektspezifischen Bewirtschaftungskosten hergeleitet. Ein einzelner Spitzenvertrag darf nicht ohne Marktvergleich fortgeschrieben werden.
Modernisierungsstau, technische Erneuerungen und Anforderungen künftiger Nutzer können zusätzliche Investitionen auslösen. Diese Effekte sind mit Laufzeiten und Anschlussvermietung abzustimmen.
Unterlagen für die Bürobewertung
- Grundbuch-, Bau- und Flächenunterlagen bereitstellen
- Mieterliste, Verträge und Nachträge vorlegen
- Leerständesmaßnahmen dokumentieren
- Ausbauzustand und Teilbarkeit erfassen
- Betriebs- und Instandhaltungskosten aufbereiten
- geplante Investitionen und Umbauten benennen
Persönliche Unterstützung
Senden Sie uns Bau- und Flächenunterlagen, Mietverträge, Mieterliste, Kosten- und Modernisierungsdaten. Wir klären Stichtag, Datenbedarf und Bewertungsumfang.
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Quellen und Einordnung
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
- § 8 ImmoWertV – Grundstücksmerkmale
- § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens
- § 194 BauGB – Verkehrswert
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.