Ratgeber
Erbbauzins und Immobilienkauf: Vertrag, laufende Kosten und Wert prüfen
Ein Haus im Erbbaurecht kann einen niedrigeren Kaufpreis haben als ein vergleichbares Objekt mit eigenem Grundstück. Für einen sinnvollen Vergleich müssen aber auch Erbbauzins, Vertragslaufzeit und weitere Bedingungen betrachtet werden. Der heutige Jahresbetrag allein reicht dafür nicht aus.
Was ist der Erbbauzins?
Als Gegenleistung für die Bestellung eines Erbbaurechts können wiederkehrende Zahlungen vereinbart werden. Die gesetzliche Grundlage zum Erbbauzins enthält § 9 ErbbauRG.
Wie hoch die Zahlung ist und wie sie geleistet wird, muss anhand des konkreten Vertrags geprüft werden. Ein pauschaler Prozentsatz aus einem Artikel ersetzt diese Prüfung nicht. Ebenso sollte der Erbbauzins nicht mit einer Darlehensrate verwechselt werden: Die Finanzierung des Kaufs ist eine zusätzliche, getrennte Frage.
Welche Vertragsangaben sollten Käufer kennen?
Legen Sie den vollständigen Erbbaurechtsvertrag einschließlich Nachträgen und die aktuellen Grundbuchunterlagen vor. Ergänzend helfen Zahlungsnachweise und bisherige Anpassungsschreiben.
| Prüffeld | Frage vor dem Kauf |
|---|---|
| Aktueller Erbbauzins | Welcher Betrag wird tatsächlich geschuldet? |
| Anpassung | Welche Klausel gilt, und wann wurde zuletzt angepasst? |
| Restlaufzeit | Wie lange besteht das Recht noch? |
| Vertragsende | Welche Regelungen sind dafür vereinbart? |
| Verkauf und Finanzierung | Welche Bedingungen oder Zustimmungen sind zu prüfen? |
| Weitere Verpflichtungen | Welche laufenden Aufwendungen treffen den Erwerber? |
Die Tabelle nennt Prüfaufträge, keine allgemein geltenden Vertragsinhalte. Eine rechtliche Prüfung ist besonders bei unklaren oder älteren Formulierungen sinnvoll.
Kann der Erbbauzins steigen?
Bei Wohnzwecken begrenzt § 9a ErbbauRG vertragliche Erhöhungsansprüche durch eine Billigkeitsprüfung. Die Vorschrift berücksichtigt grundsätzlich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und sieht frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise der letzten Erhöhung einen Erhöhungsanspruch vor.
Daraus folgt keine automatische Erhöhung alle drei Jahre. Ob und in welchem Umfang eine Forderung besteht, hängt insbesondere von der Vereinbarung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Lassen Sie ein angekündigtes Anpassungsverlangen prüfen, statt nur den bislang gezahlten Betrag in die Kaufrechnung zu übernehmen.
Wie lässt sich die laufende Belastung vergleichen?
Ein rein hypothetischer Erbbauzins von 2.400 Euro pro Jahr entspricht rechnerisch 200 Euro monatlich. Das ist weder eine marktübliche Empfehlung noch eine Prognose künftiger Zahlungen.
Für einen Haushaltsvergleich sollten daneben Darlehensraten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und weitere vertragliche Kosten separat angesetzt werden. Rechnen Sie zusätzlich mit plausiblen Anpassungsszenarien und kennzeichnen Sie diese als Annahmen. Ein günstiger Anfangsbetrag kann sonst die längerfristige Belastung verdecken.
Eine solche Liquiditätsübersicht beantwortet, welche Zahlungen zu tragen wären. Sie ergibt noch keinen Verkehrswert des Erbbaurechts.
Wie wird das Erbbaurecht bewertet?
Die ImmoWertV behandelt Erbbaurecht und Erbbaugrundstück als unterschiedliche Bewertungsgegenstände. § 48 ImmoWertV verlangt die Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und sonstigen wertbeeinflussenden Umstände.
Eine Bewertung sollte deshalb nicht einfach den Bodenwert von einem angenommenen Gesamtwert abziehen. Für die Untersuchung werden unter anderem das konkrete Objekt, die Vertragsbedingungen, die verbleibende Laufzeit und geeignete Marktdaten benötigt. Mehr zum Bewertungsziel erklärt unser Beitrag zum [Verkehrswert](/wissen/lexikon/verkehrswert).
Welche Punkte sollten vor der Entscheidung geklärt sein?
Trennen Sie drei Ergebnisse: die rechtliche Vertragsprüfung, die Finanzierbarkeit und die sachverständige Bewertung. Offene Fragen zum Vertragsende oder zu künftigen Zahlungen sollten in keiner dieser Betrachtungen stillschweigend als erledigt gelten.
Domus Fides kann die nachgewiesenen wirtschaftlichen Merkmale in ein Verkehrswertgutachten einordnen. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzierungsberatung.
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Quellen und Einordnung
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.