Haus bei Scheidung: Immobilienwert, Auszahlung und Darlehen getrennt klären

Gehört das Haus bei einer Scheidung automatisch beiden zur Hälfte?

Nein. Nach § 1363 BGB wird das Vermögen der Ehegatten durch die Zugewinngemeinschaft nicht automatisch gemeinschaftlich. Für die Klärung der Eigentumsverhältnisse ist insbesondere der Grundbuchstand zu prüfen; zusätzliche Vereinbarungen können weitere rechtliche Fragen aufwerfen.

Trennen Sie deshalb die Eigentumsanteile von Darlehensverträgen und möglichen Ausgleichsansprüchen. Wer eine Rate bezahlt hat, sollte daraus nicht ohne rechtliche Prüfung eine bestimmte Eigentumsquote oder Auszahlung ableiten. Auch Nutzung und Eigentum sind unterschiedliche Fragen.

Welcher Immobilienwert und welcher Stichtag werden gebraucht?

Für eine einvernehmliche Übernahme empfiehlt sich eine klare Vereinbarung darüber, welcher Zustand und Zeitpunkt der Bewertung zugrunde liegen sollen. Soll hingegen der Zugewinn bei Scheidung berechnet werden, ist § 1384 BGB zu beachten: Er stellt für die dort geregelte Berechnung auf die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags ab.

Eine heutige Verkaufsschätzung ersetzt deshalb nicht automatisch einen benötigten rückwirkenden Wertnachweis. Lassen Sie den rechtlich maßgeblichen Stichtag vor der Beauftragung klären. Für eine frühere Bewertung helfen damalige Fotos, Mietverträge, Modernisierungsnachweise und Angaben zum Zustand.

Wie kann eine Auszahlung überschlägig berechnet werden?

Das folgende Beispiel setzt ausdrücklich hälftiges Eigentum voraus. Außerdem wird angenommen, dass beide Parteien eine gemeinsame wirtschaftliche Rechnung mit vollständiger Übernahme der zugeordneten Restschuld vereinbaren können. Alle Beträge sind fiktiv.

Die 160.000 Euro sind nur eine Ausgangsrechnung. Kosten der Übertragung, mögliche Bankkosten, abweichende Schuldenzuordnungen und weitere Ansprüche sind nicht enthalten. Der Immobilienwert selbst bleibt im Beispiel 500.000 Euro; die persönliche Finanzierung wird erst in der anschließenden Vermögensrechnung berücksichtigt.

Ist diese Auszahlung schon der Zugewinnausgleich?

Nein. § 1378 BGB knüpft den Ausgleich grundsätzlich an die Hälfte des Unterschieds zwischen den Zugewinnen beider Ehegatten, mit weiteren gesetzlichen Begrenzungen. Das ist etwas anderes als die Übertragung eines hälftigen Hausanteils.

Für die rechtliche Berechnung können weitere Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und besondere Erwerbsvorgänge relevant sein. Lassen Sie beide Rechnungen miteinander abstimmen, damit Positionen nicht doppelt oder mit unpassenden Stichtagen berücksichtigt werden. Die sachverständige Bewertung liefert dafür einen Immobilienwert, keine abschließende familienrechtliche Abrechnung.

Wer haftet nach der Übernahme für den Hauskredit?

Eine interne Vereinbarung, dass künftig nur eine Person zahlt, ist nicht automatisch eine Entlassung der anderen Person aus dem Darlehensvertrag. Für eine zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarte Schuldübernahme verlangt § 415 BGB die Genehmigung des Gläubigers.

Klären Sie mit der Bank rechtzeitig, ob und zu welchen Bedingungen die gewünschte Übernahme möglich ist. Der Vertrag über die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung bedarf grundsätzlich notarieller Beurkundung nach § 311b BGB. Finanzierung, rechtliche Vereinbarung und Eigentumsübertragung sollten aufeinander abgestimmt werden.

Wie bereiten beide Seiten eine gemeinsame Bewertung vor?

Legen Sie Grundbuch, Darlehensunterlagen, Baupläne, Flächenberechnungen und Modernisierungsnachweise vor. Halten Sie strittige Angaben fest und klären Sie, wer Zugang zum Objekt ermöglicht. Eine gemeinsam definierte Fragestellung kann helfen, unterschiedliche Preisvorstellungen sachlich zu prüfen.

Domus Fides kann den Immobilienwert unabhängig vom gewünschten Verhandlungsergebnis ermitteln. Den Umfang und Ablauf erläutert unser Beitrag zu [Verkehrswertgutachten und Kosten](/wissen/ratgeber/verkehrswertgutachten-kosten). Individuelle Ansprüche, Wohnungsnutzung und steuerliche Folgen gehören in die anwaltliche beziehungsweise steuerliche Beratung.

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Quellen und Einordnung

• § 1363 BGB
• § 1378 BGB
• § 1384 BGB
• § 415 BGB
• § 311b BGB

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.