Ratgeber
Immobilienbewertung vor dem Verkauf: Preis fundiert vorbereiten
Eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf schafft eine sachliche Grundlage für den Angebotspreis. Sie hilft, Lage, Zustand, Rechte und aktuelle Marktdaten gemeinsam zu würdigen, statt sich nur an Portalangeboten oder früheren Kaufpreisen zu orientieren. Der ermittelte Marktwert ist dabei nicht automatisch identisch mit dem später vereinbarten Kaufpreis.
Warum die Bewertung vor Vermarktungsbeginn sinnvoll ist
Ein zu hoher Angebotspreis kann die Vermarktung verlängern und spätere Preisreduzierungen erforderlich machen. Ein zu niedriger Ansatz kann Verhandlungsspielraum und Erlös verschenken. Die Bewertung sollte deshalb abgeschlossen sein, bevor Exposé und Angebotspreis veröffentlicht werden.
Maßgeblich sind Objektzustand und Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag. Ältere Schätzungen, damalige Kaufpreise oder Versicherungswerte lassen sich nicht ungeprüft übernehmen, weil sich Zinsen, Nachfrage, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten verändern können.
Diese Unterlagen verbessern die Preisfindung
Typische Grundlagen sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnungen, Baujahr sowie Nachweise zu Modernisierungen. Ergänzend können Baulasten, Erschließungssituation, Rechte, Genehmigungen und ein aktueller Energieausweis für die Einordnung wichtig sein.
Bei Eigentumswohnungen werden außerdem Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen und beschlossene Sonderumlagen benötigt. Bei vermieteten Objekten gehören Mietverträge, tatsächliche Mieten und Bewirtschaftungsdaten zum Prüfbestand.
Wie der Marktwert abgeleitet wird
Je nach Immobilienart und Datenlage kommen Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren in Betracht. Das Vergleichswertverfahren benötigt geeignete Vergleichskäufe. Beim Sachwertverfahren werden Boden und bauliche Anlagen marktgerecht eingeordnet; beim Ertragswertverfahren stehen nachhaltig erzielbare Erträge im Mittelpunkt.
Wohnfläche mal Angebotswert pro Quadratmeter ist keine vollständige Bewertung. Unterschiede bei Mikrolage, Grundstück, Bauzustand, energetischer Qualität, Rechten und Modernisierungen müssen sachgerecht berücksichtigt werden.
Marktwert, Angebotspreis und Kaufpreis trennen
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Angebotspreis ist dagegen eine Vermarktungsentscheidung.
Der tatsächlich beurkundete Kaufpreis entsteht in der Verhandlung und kann vom ermittelten Wert abweichen. Finanzierung, Zeitdruck, Wettbewerb zwischen Interessenten oder besondere Motive einzelner Parteien erklären eine Abweichung, ersetzen aber keine nachvollziehbare Ausgangsbewertung.
Persönliche Unterstützung
Senden Sie uns die Eckdaten Ihrer Immobilie und den geplanten Verkaufszeitraum. Wir klären, welche Bewertungsform die Preisfindung und Verkaufsvorbereitung sinnvoll unterstützt.
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Quellen und Einordnung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- § 80 GEG – Energieausweis bei Verkauf
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.