Ratgeber
Immobiliengutachten erstellen lassen: Ablauf und richtige Gutachtenwahl
Wer ein Immobiliengutachten erstellen lassen möchte, sollte nicht mit der Gutachtenbezeichnung beginnen, sondern mit Anlass, Empfänger und benötigter Aussage. Daraus ergeben sich Umfang, Qualifikation, Unterlagen und die erforderliche Form der Bewertung.
Welche Gutachtenart wird benötigt?
Für eine private Verkaufs- oder Kaufentscheidung können Marktwertanalyse oder Kurzgutachten genügen. Bei komplexen Vermögensfragen, formalen Nachweisen oder streitigen Verfahren kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.
Entscheidend ist, ob der Empfänger die gewählte Form akzeptiert. Gericht, Finanzamt, Bank oder Behörde können andere Anforderungen stellen als private Vertragsparteien.
Was sollte vor der Beauftragung feststehen?
Der schriftliche Auftrag sollte Objekt, Bewertungszweck, Wertermittlungsstichtag, Gutachtenart, Besichtigungsumfang, Lieferumfang und vorgesehene Verwendung nennen. Offene Rechts- oder Fachfragen werden ausdrücklich abgegrenzt.
Nach § 631 BGB schuldet der Unternehmer beim Werkvertrag den versprochenen Erfolg. Je genauer das geschuldete Gutachten beschrieben ist, desto besser lassen sich Umfang und Ergebnis später prüfen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Regelmäßig erforderlich sind Grundbuch- und Katasterangaben, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Baubeschreibung, Genehmigungen, Modernisierungsnachweise und Informationen zu Mietverhältnissen, Rechten und Belastungen.
Fehlen Unterlagen, sollte geklärt werden, wer sie beschafft und welche Annahmen vorübergehend zulässig sind. Ungeklärte Flächen, Nutzungen oder Rechte können die Aussagekraft wesentlich beeinflussen.
Wie entsteht das Immobiliengutachten?
Nach Auftrags- und Unterlagenprüfung folgt die Objektaufnahme im vereinbarten Umfang. Der Sachverständige erfasst Lage, Grundstück, Gebäude, Ausstattung, Zustand und besondere Merkmale und wertet geeignete lokale Marktdaten aus.
Das passende Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren wird nach Objektart und Datenlage gewählt und begründet. Das Ergebnis dokumentiert Stichtag, Grundlagen, Annahmen, Berechnungen und Grenzen der Untersuchung.
Was sollte das fertige Gutachten erkennen lassen?
Ein nachvollziehbares Gutachten zeigt, welche Unterlagen verwendet wurden, wie Flächen und Zustand berücksichtigt sind und warum das gewählte Verfahren passt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen nicht nur pauschal angesetzt werden.
Prüfen Sie außerdem, ob Name und Qualifikation der bewertenden Person, Bewertungsstichtag, Ergebnis und vorgesehener Verwendungszweck eindeutig angegeben sind.
Persönliche Unterstützung
Wir klären Bewertungsanlass, Stichtag und vorgesehenen Empfänger und grenzen anschließend den passenden Gutachtenumfang für Ihre Immobilie ab.
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Quellen und Einordnung
- § 631 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.