Ratgeber
Immobilienwert bei der Bankfinanzierung: Welche Werte entscheidend sind
Bei einer Immobilienfinanzierung bewertet die Bank nicht nur Einkommen und Bonität, sondern auch die Immobilie als Kreditsicherheit. Der Kaufpreis ist dabei nicht automatisch der von der Bank angesetzte Wert. Je nach Institut, Darlehen und Refinanzierung können Marktwert, Beleihungswert und interne Sicherheitsabschläge unterschiedlich in die Entscheidung einfließen.
Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert unterscheiden
Der Kaufpreis entsteht zwischen Käufer und Verkäufer. Der Markt- beziehungsweise Verkehrswert beschreibt eine stichtagsbezogene Einschätzung unter gewöhnlichen Marktverhältnissen. Beide Werte können voneinander abweichen.
Der Beleihungswert verfolgt einen langfristig vorsichtigen Sicherungszweck. Nach § 16 PfandBG darf er den transparent und nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Die konkrete Anwendung hängt jedoch vom Kreditinstitut und dem jeweiligen Finanzierungssystem ab.
Wie Banken die Immobilie prüfen
Banken fordern regelmäßig Objektunterlagen an und plausibilisieren Lage, Grundstück, Flächen, Baujahr, Zustand, Nutzung und Rechte. Die Prüfung kann automatisiert, anhand interner Modelle, durch Besichtigung oder mit einem externen Gutachten erfolgen.
Ein bereits vorhandenes Privatgutachten muss nicht übernommen werden. Vor einer Beauftragung sollte deshalb geklärt werden, welche Wertdefinition, Qualifikation, Form und Aktualität das Institut akzeptiert.
Auswirkungen einer niedrigeren Bewertung
Liegt der von der Bank anerkannte Wert unter dem Kaufpreis, kann sich der Beleihungsauslauf erhöhen. Dadurch können mehr Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten oder andere Konditionen erforderlich werden. Die Entscheidung trifft das Kreditinstitut nach seinen Kredit- und Risikoregeln.
Eine höhere private Verkehrswerteinschätzung erzwingt keine bestimmte Finanzierung. Wert, Kapitaldienstfähigkeit, Bonität und regulatorische Anforderungen werden getrennt geprüft und anschließend zusammengeführt.
Unterlagen früh und widerspruchsfrei vorbereiten
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Modernisierungsnachweise und Energieausweis gehören häufig zum Grundbestand. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Unterlagen der Gemeinschaft hinzu.
Abweichende Flächen, fehlende Genehmigungen, Rechte oder erkennbare Schäden können Rückfragen und Abschläge auslösen. Widersprüche sollten vor der Kreditentscheidung geklärt und nicht durch ungesicherte Annahmen ersetzt werden.
Persönliche Unterstützung
Teilen Sie uns Objekt, Finanzierungsstand und die konkreten Anforderungen Ihres Kreditinstituts mit. Wir klären, welcher Bewertungsnachweis sinnvoll und vom Empfänger verwertbar ist.
Beratung anfragenWeiterlesen
Quellen und Einordnung
- § 16 PfandBG – Beleihungswertermittlung
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
- § 194 BauGB – Verkehrswert
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.