Ratgeber
Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden sachverständig abgrenzen
Bei einer vermieteten Immobilie ist für die Gebäude-AfA der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil relevant. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung betrachtet Boden und Gebäude marktbezogen zum Erwerbszeitpunkt und dokumentiert die verwendeten Daten.
Warum Grund und Boden getrennt werden
Grund und Boden wird steuerlich nicht wie ein abnutzbares Gebäude abgeschrieben. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis einschließlich zugehöriger Anschaffungsnebenkosten sachgerecht auf die einzelnen Wirtschaftsgüter verteilt werden.
Eine vertragliche Aufteilung kann Ausgangspunkt sein, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist. Sie ersetzt keine Plausibilitätsprüfung, wenn die angesetzten Verhältnisse den realen Wertbeziehungen deutlich widersprechen.
Marktwerte von Boden und Gebäude bestimmen
Die Aufteilung erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Teilwerte beziehungsweise Verkehrswerte. Bodenrichtwert, Grundstücksmerkmale, Gebäudestand, Nutzung und Ertragsverhältnisse müssen zum Kaufzeitpunkt passen.
Ein hoher Bodenrichtwert darf nicht schematisch mit der Grundstücksfläche multipliziert werden, wenn Merkmale des Richtwertgrundstücks abweichen. Ebenso ist der Gebäudewert nicht einfach der verbleibende Kaufpreisrest.
Welche Unterlagen benötigt werden
Benötigt werden Kaufvertrag, Grundbuch, Flurkarte, Bauunterlagen, Flächen, Mietdaten sowie Angaben zu Zustand und Modernisierungen. Auch mitverkauftes Inventar oder eigenständige Rechte sind gesondert abzugrenzen.
Die Anschaffungsnebenkosten sollten mit der steuerlichen Beratung abgestimmt werden. Das Gutachten konzentriert sich auf die Wertrelation der Immobilienteile und ersetzt keine Steuerberechnung.
Aufteilung nachvollziehbar dokumentieren
Ein prüfbarer Bericht nennt Stichtag, Bewertungsgegenstand, Verfahren, Datenquellen und wertrelevante Anpassungen. Die Rechenschritte sollten erkennen lassen, wie das Verhältnis zwischen Boden- und Gebäudewert entsteht.
Das Ergebnis kann der steuerlichen Erklärung oder einer Auseinandersetzung mit dem Finanzamt dienen. Über die steuerliche Anerkennung entscheidet die zuständige Finanzbehörde im konkreten Verfahren.
Persönliche Unterstützung
Wenn eine Kaufpreisaufteilung nachvollziehbar hergeleitet werden soll, prüfen wir Kaufvertrag, Bewertungsstichtag, Boden- und Gebäudemerkmale.
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Quellen und Einordnung
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 2 ImmoWertV – Stichtag und Grundstückszustand
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.