Ratgeber
Kaufpreisaufteilung-Gutachten: Kosten und steuerlicher Zweck
Beim Kauf einer bebauten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis für steuerliche Zwecke regelmäßig auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden. Ein Gutachten kann eine objektspezifische Aufteilung nachvollziehbar begründen; sein Aufwand hängt von Objekt, Datenlage und Bewertungsstichtag ab.
Warum wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Grund und Boden ist steuerlich nicht abnutzbar. Für die Gebäude-AfA muss deshalb aus dem Gesamtkaufpreis der auf das Gebäude entfallende Anteil ermittelt werden. Die Aufteilung beeinflusst die Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die tatsächliche Restnutzungsdauer.
Neben dem Kaufpreis sind regelmäßig auch anteilige Anschaffungsnebenkosten einzubeziehen. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte mit der steuerlichen Beratung abgestimmt werden.
Wovon hängen die Gutachtenkosten ab?
Maßgeblich sind Objektart, Grundstücksgröße, Anzahl der Gebäude oder Einheiten, Nutzung, Modernisierungen, Rechte und Belastungen sowie Qualität der verfügbaren Unterlagen und Marktdaten.
Bei Eigentumswohnungen müssen unter anderem Miteigentumsanteil, Sondereigentum und gegebenenfalls Sondernutzungsrechte eingeordnet werden. Ein gemischt genutztes oder komplex bebautes Grundstück verursacht regelmäßig mehr Aufwand als ein Standardobjekt.
Wie wird eine Aufteilung hergeleitet?
Boden- und Gebäudewert sind nach ihren Verkehrswertanteilen am Gesamtwert aufzuteilen. Dafür werden geeignete Bewertungsverfahren und zum Stichtag passende Daten benötigt; eine frei gewählte Prozentquote genügt nicht.
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Sie ist eine Berechnungshilfe. Bei objektspezifischen Besonderheiten kann eine individuelle sachverständige Herleitung erforderlich sein.
Unterlagen für die Kaufpreisaufteilung
- notariellen Kaufvertrag und Nebenkosten bereitstellen
- Grundbuchauszug, Flurkarte und Bodenrichtwert beifügen
- Baujahr, Flächen und Nutzung dokumentieren
- Modernisierungen und besonderen Zustand nachweisen
- Rechte, Belastungen offenlegen
- Bewertungsstichtag und steuerlichen Zweck festlegen
Persönliche Unterstützung
Senden Sie uns Kaufvertrag, Objektunterlagen, Bodenrichtwert und Angaben zur Nutzung. Wir klären den erforderlichen Umfang der Kaufpreisaufteilung.
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Quellen und Einordnung
- BMF – Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.