Ratgeber

Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grundstück richtig trennen

Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte nicht nur den Gesamtkaufpreis kennen. Für die steuerliche Abschreibung ist entscheidend, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher auf Grund und Boden entfällt. Das Gebäude unterliegt der Abnutzung; der Boden grundsätzlich nicht. Die Kaufpreisaufteilung schafft dafür die notwendige Grundlage.

Domus Fides Redaktion · Stand: September 2026

Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?

Eine nachvollziehbare Aufteilung orientiert sich an den tatsächlichen Wertverhältnissen. Ein möglichst hoher Gebäudeanteil ist deshalb kein frei wählbares Ziel. Entscheidend ist, dass sich die angesetzten Werte für die konkrete Immobilie begründen lassen. 3

Bei einer zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilie kann die Gebäudeabschreibung, kurz AfA, steuerlich berücksichtigt werden. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören dagegen nicht zur Gebäude-AfA. Bei vollständig privater Eigennutzung gibt es grundsätzlich keine entsprechende Gebäudeabschreibung als Werbungskosten. 1 6

Für die reguläre lineare AfA von Wohngebäuden gelten nach § 7 Absatz 4 EStG folgende Sätze: 6

Fertigstellung des Gebäudes	Regulärer jährlicher AfA-Satz
Vor dem 1. Januar 1925	2,5 %
Vom 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022	2 %
Nach dem 31. Dezember 2022	3 %

Maßgeblich ist hier die Fertigstellung, nicht allein das Kaufjahr. Sonderregelungen, etwa zur degressiven AfA oder einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, sind gesondert zu prüfen. Im Anschaffungsjahr kann die AfA zeitanteilig anzusetzen sein. 6

Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Wenn eine Aufteilung anhand einer Bewertung erforderlich ist, werden zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt. Anschließend wird der aufzuteilende Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte verteilt. Das bestätigt der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, Leitsatz 1: 4

> „Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln“

Die anschließende Verhältnisrechnung verteilt die Anschaffungskosten auf beide Bestandteile.

Die Rechenregel lautet:

Gebäudeanteil = Gebäudewert ÷ (Gebäudewert + Bodenwert)

Auf das Gebäude entfallender Kaufpreis = Gesamtkaufpreis × Gebäudeanteil

Nicht sachgerecht ist die sogenannte Restwertmethode: Dabei würde der ermittelte Bodenwert einfach vom gezahlten Kaufpreis abgezogen und der gesamte Rest dem Gebäude zugerechnet. Auf diese Abgrenzung weist auch das Bundesfinanzministerium ausdrücklich hin. 1

Eine feste Aufteilung wie „80 Prozent Gebäude, 20 Prozent Grundstück“ lässt sich daraus nicht ableiten. Eine solche Quote muss zu den Wertverhältnissen des Einzelfalls passen. 3 4

Rechenbeispiel: Kaufpreis, Wertverhältnis und Nebenkosten

Das folgende vereinfachte Beispiel ist frei gewählt und keine Bewertung eines konkreten Objekts.

Angenommen, eine vermietete Immobilie kostet 500.000 Euro. Eine fachliche Bewertung ergibt für die Aufteilung einen Gebäudewert von 420.000 Euro und einen Bodenwert von 180.000 Euro. Die Summe der Bewertungswerte beträgt damit 600.000 Euro. Sie wird in diesem Beispiel ausschließlich genutzt, um das Verhältnis zu bestimmen.

Rechenschritt	Ergebnis
Gebäudequote: 420.000 € ÷ 600.000 €	70 %
Bodenquote: 180.000 € ÷ 600.000 €	30 %
Gebäudeanteil am Kaufpreis: 500.000 € × 70 %	350.000 €
Bodenanteil am Kaufpreis: 500.000 € × 30 %	150.000 €

Der steuerlich aufzuteilende Kaufpreis wird somit nicht durch die höhere Summe der Bewertungswerte ersetzt. Die Werte liefern das Aufteilungsverhältnis. Diese Unterscheidung folgt aus der vom BFH beschriebenen Verhältnisrechnung. 4

Zusätzlich fallen im Beispiel 50.000 Euro berücksichtigungsfähige, gemeinsam zuzuordnende Anschaffungsnebenkosten an. Auch solche Erwerbsnebenkosten sind einzubeziehen, etwa Grunderwerbsteuer sowie Erwerbsnotar- und Maklerkosten. 2

Kostenposition	Gebäude: 70 %	Boden: 30 %
Kaufpreis	350.000 €	150.000 €
Gemeinsame Anschaffungsnebenkosten	35.000 €	15.000 €
Zugeordnete Anschaffungskosten	385.000 €	165.000 €

Bei unterstellten 2 Prozent linearer AfA ergeben sich für ein volles Jahr 7.700 Euro Gebäudeabschreibung. Das ist ein Abschreibungsbetrag, keine Steuererstattung in gleicher Höhe. 6

Das Beispiel unterstellt vollständige Vermietung, keine gesonderten Wirtschaftsgüter und keine Sonderregelungen. Welche einzelnen Kosten im konkreten Fall einzubeziehen sind, sollte die steuerliche Beratung prüfen.

Gilt die Aufteilung im Kaufvertrag?

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen. Sie ist jedoch nicht allein deshalb steuerlich verbindlich, weil sie notariell beurkundet wurde.

Der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, Leitsatz, verlangt unter anderem, dass die Aufteilung 3

> „nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt“

Außerdem darf sie nach einer Gesamtwürdigung die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlen und wirtschaftlich unhaltbar sein. Die Vertragsklausel ersetzt deshalb keine sachliche Begründung der angesetzten Anteile.

Unsere Empfehlung: Die Aufteilung möglichst schon vor der Beurkundung prüfen und ihre Grundlagen dokumentieren. Das erleichtert eine spätere Erklärung gegenüber der steuerlichen Beratung oder dem Finanzamt.

Was leistet die BMF-Arbeitshilfe 2026?

Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand März 2026 bereit. Sie dient der typisierten Kaufpreisaufteilung und der Plausibilitätsprüfung. 1

Die aktuelle Anleitung berücksichtigt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Ihre Prüfreihenfolge ist kein allgemeiner rechtlicher Vorrang eines Verfahrens. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden in der typisierten Berechnung nicht berücksichtigt. Das BMF bezeichnet das Ergebnis als sachverständig begründet widerlegbare Schätzung. 2

Zur damaligen Arbeitshilfe entschied der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, Leitsatz 1: Eine wirtschaftlich unhaltbare Vertragsaufteilung darf das Finanzgericht nicht einfach durch die damit ermittelte Aufteilung ersetzen. 5

Leitsatz 2 nennt als einen Kritikpunkt die

> „Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren“

Diese Aussage betrifft die damals untersuchte Fassung. Die aktuelle Anleitung von 2026 berücksichtigt mehrere Verfahren. Das Urteil begründet daher keine pauschale Unbrauchbarkeit heutiger Fassungen. 2 5

Für Eigentümer bedeutet das: Eingaben und Ergebnis prüfen; bei Besonderheiten nicht allein auf die Tabellenberechnung vertrauen.

Was ist bei einer Eigentumswohnung zu beachten?

Auch zu einer Eigentumswohnung gehört ein Anteil am Grundstück. In der BMF-Arbeitshilfe werden dafür die gesamte Grundstücksgröße und der zugehörige Miteigentumsanteil erfasst. Für die Kaufpreisaufteilung ist laut Anleitung der Zeitpunkt des Kaufvertrags maßgeblich, nicht der spätere Nutzen- und Lastenwechsel. 2

Zur Vorbereitung empfehlen wir, Kaufvertrag, Grundbuchangaben und Teilungserklärung nebeneinanderzulegen. Stimmen Wohnungsbezeichnung und Miteigentumsanteil überein? Sind Stellplätze oder weitere Einheiten mitgekauft worden? Solche Fragen sollten vor der Berechnung geklärt werden.

Wann ist eine individuelle Bewertung sinnvoll?

Eine zusätzliche Prüfung empfehlen wir insbesondere bei:

erheblichen Schäden oder umfangreichen Modernisierungen;
ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder Nutzungsrechten;
gemischter Wohn- und Gewerbenutzung;
deutlichen, nicht erklärten Abweichungen zwischen Vertragsaufteilung und Berechnung;
Rückfragen des Finanzamts zu den Wertansätzen.

Welches Bewertungsverfahren geeignet ist, hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten des Objekts ab. Dazu BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, Leitsätze 2 und 3: Ein allgemeiner Verfahrensvorrang für bestimmte Gebäudearten besteht nicht. 4

Ein Gutachten sollte die Datengrundlagen, die Verfahrenswahl und die Herleitung der Anteile nachvollziehbar dokumentieren. Eine garantierte Anerkennung durch das Finanzamt sollte daraus nicht versprochen werden.

Welche Unterlagen sollten Sie bereithalten?

Für eine erste Prüfung empfehlen wir diese Zusammenstellung:

Unterlage	Zweck bei der Vorbereitung
Kaufvertrag oder Vertragsentwurf	Kaufgegenstand, Kaufpreis und bestehende Aufteilung erkennen
Aufstellung der Erwerbsnebenkosten	Einzubeziehende Kosten mit der Steuerberatung abstimmen
Grundbuchauszug und Grundstücksdaten	Eigentumsverhältnisse und Grundstücksbezug klären
Teilungserklärung bei Wohnungseigentum	Einheit und Miteigentumsanteil zuordnen
Grundrisse und Flächenberechnung	Objektgröße nachvollziehen
Baujahr und Modernisierungsnachweise	Gebäudezustand dokumentieren
Mietunterlagen und vorhandene Bewertungen	Vorliegende Informationen für die Prüfung bündeln

Diese Liste ist eine Vorbereitungshilfe. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom Objekt und Prüfauftrag ab.

Kaufpreisaufteilung prüfen lassen

Sie möchten den Gebäude- und Grundstücksanteil Ihrer Immobilie nachvollziehbar ermitteln lassen? Fragen Sie bei Domus Fides eine Bewertung an. Beschreiben Sie kurz das Objekt, den Kaufzeitpunkt und ob bereits eine Aufteilung oder eine Rückfrage des Finanzamts vorliegt.

Die Immobilienbewertung liefert die fachliche Grundlage. Die steuerliche Verwendung und individuelle Gestaltung stimmen Sie mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.

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Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

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Quellen und Einordnung

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.