Ratgeber
Kaufpreisfaktor einer Gewerbeimmobilie richtig einordnen
Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis einer Gewerbeimmobilie ins Verhältnis zu ihrem Jahresertrag. Er ermöglicht einen schnellen Vergleich, ersetzt aber keine Verkehrswertermittlung, weil Kosten, Vertragsrisiken, Gebäudezustand und nachhaltige Marktmiete zunächst unberücksichtigt bleiben.
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
Vereinfacht wird der Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Kostet eine Gewerbeimmobilie 1.500.000 Euro und erzielt 100.000 Euro Jahresnettokaltmiete, beträgt der Faktor 15.
Das Ergebnis bedeutet nicht, dass sich die Investition nach genau 15 Jahren vollständig bezahlt hat. Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Steuern, Leerstand und spätere Investitionen fehlen in dieser vereinfachten Betrachtung.
Welche Miete gehört in den Faktor?
Für einen belastbaren Vergleich muss klar sein, ob die tatsächliche Vertragsmiete, die aktuelle Jahresmiete oder eine nachhaltig marktübliche Miete verwendet wird. Ein kurzfristig überhöhter oder deutlich unter Markt liegender Vertrag kann den Faktor verzerren.
§ 31 ImmoWertV unterscheidet Rohertrag und Reinertrag. Für den Reinertrag werden Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen. Der einfache Kaufpreisfaktor arbeitet meist mit einem Bruttoertragsbezug und ist deshalb nicht mit dem Ertragswert gleichzusetzen.
Welche Risiken bildet der Kaufpreisfaktor nicht ab?
Bei Gewerbeimmobilien sind Restlaufzeit und Bonität der Mieter, Indexierung, Verlängerungsoptionen, Leerstandsrisiko, Drittverwendbarkeit, Instandhaltungsbedarf und objektspezifische Betriebskosten entscheidend. Zwei Objekte mit gleichem Faktor können deshalb sehr unterschiedliche Risiken besitzen.
Auch Grundstück, Baurecht, Altlasten, technische Anlagen und notwendige Modernisierungen können den Wert erheblich beeinflussen, ohne im Faktor sichtbar zu werden.
Warum ist der Faktor nicht der Verkehrswert?
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage in die marktbezogene Beurteilung ein. Die ImmoWertV verlangt eine passende Verfahrenswahl und modellkonforme Daten.
Der Kaufpreisfaktor eignet sich als erster Marktindikator und Plausibilitätswert. Für Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Bilanzierung sollte er mit nachhaltigem Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und den besonderen Objektmerkmalen zusammengeführt werden.
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Quellen und Einordnung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 8 ImmoWertV – Verfahrenswahl und Grundstücksmerkmale
- § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag
- § 33 ImmoWertV – Ertragswertverfahren
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.