Ratgeber
Mehrfamilienhaus bewerten lassen: Erträge, Kosten und Risiken richtig erfassen
Bei einem Mehrfamilienhaus bestimmen nicht nur Lage und Gebäudefläche den Wert. Mietverhältnisse, marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Grundstück und baulicher Zustand müssen zum Bewertungsstichtag gemeinsam betrachtet werden.
Welches Verfahren wird beim Mehrfamilienhaus verwendet?
Bei renditeorientiert genutzten Mehrfamilienhäusern steht regelmäßig das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Nach § 27 ImmoWertV basiert es auf marktüblich erzielbaren Erträgen; Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz fließen in die Herleitung ein.
Das tatsächliche Bewertungsverfahren ist nach Objektart, Marktgepflogenheiten und verfügbarer Datengrundlage zu wählen. Kaufpreisvorstellungen oder eine einfache Multiplikation der Jahresmiete ersetzen diese Prüfung nicht.
Welche Mietdaten werden benötigt?
Erforderlich sind eine vollständige Mieterliste, Mietverträge, aktuelle Nettokaltmieten, Wohn- und Nutzflächen, Mietbeginn, Staffeln oder Indexierungen sowie Angaben zu Leerstand und Rückständen. Gewerbliche Einheiten und Stellplätze sollten getrennt ausgewiesen werden.
Tatsächliche Mieten werden mit marktüblich erzielbaren Erträgen verglichen. Auffällige Abweichungen, befristete Situationen oder absehbare Veränderungen müssen sachgerecht eingeordnet und dürfen nicht ungeprüft fortgeschrieben werden.
Welche Bewirtschaftungskosten fließen ein?
Zu den benötigten Angaben gehören Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskostendaten sowie das Mietausfallwagnis. Umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen müssen getrennt betrachtet werden.
Ein hoher Bruttomietertrag bedeutet nicht automatisch einen hohen Immobilienwert. Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag im Zusammenhang mit Grundstück, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und objektspezifischen Besonderheiten.
Wie werden Zustand und Sanierungsbedarf berücksichtigt?
Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand, erkennbare Schäden und aufgeschobene Instandhaltung beeinflussen die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Vorhandene Unterlagen und ein Ortstermin bilden die Grundlage der sachverständigen Einordnung.
Reparatur- oder Sanierungskosten werden nicht automatisch in voller Höhe vom Wert abgezogen. Maßgeblich ist, wie der Markt die konkrete Besonderheit am Bewertungsstichtag berücksichtigt. Technisch ungeklärte Schäden können zusätzliche Fachprüfungen erfordern.
Welche rechtlichen Besonderheiten sind wichtig?
Grundbuchrechte, Baulasten, Erbbaurecht, öffentlich-rechtliche Bindungen und Genehmigungslage können wertrelevant sein. Auch nicht genehmigte Nutzungen oder abweichende Flächenangaben müssen geklärt werden.
Bei Aufteilung nach Wohnungseigentum, Milieuschutz, Förderbindungen oder besonderen Mietregelungen ist der konkrete rechtliche und tatsächliche Zustand zu dokumentieren. Die Bewertung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ertragsdaten-Check vor der Bewertung
- aktuelle Mieterliste und sämtliche Mietverträge bereitstellen
- Wohn-, Nutz- und Stellplatzflächen getrennt ausweisen
- Nettokaltmieten, Leerstand und Rückstände dokumentieren
- Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsdaten zusammenstellen
- Modernisierungen und bekannte Schäden angeben
- Grundbuch, Baulasten und Genehmigungen prüfen
- Bewertungszweck und Stichtag festlegen
Persönliche Unterstützung
Senden Sie uns Objektangaben, Mietübersicht, Bewertungsanlass und Stichtag. Wir klären, welche Ertrags- und Gebäudedaten für das Gutachten benötigt werden.
Beratung anfragenWeiterlesen
Quellen und Einordnung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.