Ratgeber

Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Genehmigung und Prüfung

Eine normale Wohnung darf nicht überall ohne weitere Prüfung als Ferienwohnung vermietet werden. Ob eine Nutzungsänderung oder andere Erlaubnis erforderlich ist, hängt von Planungsrecht, Landesbauordnung, kommunalen Zweckentfremdungsregeln und bei Eigentumswohnungen zusätzlich von den Gemeinschaftsunterlagen ab.

Domus Fides Redaktion · Stand: 2. September 2026

Wann liegt eine Ferienwohnung vor?

§ 13a BauNVO beschreibt Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft überlassen werden und zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.

Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Eine gelegentliche Überlassung, dauerhafte Wohnvermietung, Beherbergungsbetrieb und regelmäßig wechselnde Kurzzeitvermietung können rechtlich unterschiedlich einzuordnen sein.

Ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Nach § 29 BauGB gelten die planungsrechtlichen Vorschriften auch für Nutzungsänderungen baulicher Anlagen. Ob zusätzlich ein formelles Genehmigungsverfahren erforderlich ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und dem konkreten Nutzungswechsel.

Auch eine verfahrensfreie Maßnahme muss materiell rechtmäßig sein. Eigentümer sollten sich deshalb nicht auf die fehlende bauliche Veränderung verlassen, sondern die bisher genehmigte Nutzung und die geplante Feriennutzung schriftlich mit der zuständigen Bauaufsicht abgleichen.

Was sagt der Bebauungsplan?

§ 13a BauNVO ordnet Ferienwohnungen je nach Gebiet und Ausgestaltung regelmäßig nicht störenden Gewerbebetrieben oder Beherbergungsbetrieben zu. Ob sie im konkreten Baugebiet allgemein, ausnahmsweise oder gar nicht zulässig sind, hängt von Gebietsart, Bebauungsplan, dessen Fassung, örtlicher Situation und Umfang der Nutzung ab.

In reinen Wohngebieten sind kleine Beherbergungsbetriebe nach § 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulassungsfähig. Eine Ausnahme ist kein automatischer Anspruch. Lärm, Verkehr, Stellplätze, Brandschutz und Gebietsverträglichkeit können zusätzlich wichtig sein.

Was bedeutet Zweckentfremdungsverbot?

Einige Länder und Gemeinden schützen Wohnraum durch Zweckentfremdungsrecht. Dann kann die kurzfristige Vermietung als Ferienunterkunft eine gesonderte Genehmigung, Registrierung oder zeitliche Begrenzung auslösen. Regeln und Schwellenwerte unterscheiden sich örtlich und können sich ändern.

Planungsrechtliche Zulässigkeit und Zweckentfremdungsgenehmigung sind getrennte Prüfungen. Eine vorhandene Registrierungsnummer ersetzt nicht automatisch eine baurechtliche Nutzungsänderung – und eine Baugenehmigung ersetzt nicht automatisch kommunale Wohnraumschutzanforderungen.

Was gilt bei einer Eigentumswohnung?

Nach § 13 WEG darf ein Eigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich nutzen und vermieten, soweit Gesetz und wirksame Vereinbarungen nicht entgegenstehen. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Zweckbestimmung müssen deshalb vollständig geprüft werden.

Unabhängig von der abstrakten Zulässigkeit dürfen Gäste und Eigentümer die Gemeinschaft nicht unzumutbar beeinträchtigen. Hausordnung, Sicherheit, Schlüsselübergabe, Müll, Lärm und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen benötigen einen belastbaren Ablauf. Beschlüsse allein können eine vereinbarte Zweckbestimmung nicht beliebig ersetzen.

Wie wird die Ferienwohnung wirtschaftlich geprüft?

Eine hohe Tagesmiete ist noch kein belastbarer Ertrag. Zu berücksichtigen sind realistische Belegung, Saison, Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Gästekommunikation, Energie, Instandhaltung, Möblierung, Versicherung, Verwaltung, lokale Abgaben und mögliche Leerstandszeiten.

Die Bewertung muss genehmigte und nachhaltig zulässige Nutzung zugrunde legen. Eine ungenehmigte Ferienvermietung darf nicht ungeprüft als dauerhafte Ertragsquelle kapitalisiert werden. Für Vergleichs- oder Ertragsannahmen sind örtliche Marktdaten und ein realistischer Betriebsaufwand erforderlich.

Sinnvolle Reihenfolge vor Beginn

  1. Bestehende Baugenehmigung und genehmigte Nutzungsart beschaffen.
  2. Bebauungsplan, Baugebiet und planungsrechtliche Fassung prüfen.
  3. Bauaufsicht schriftlich zur Nutzungsänderung anfragen.
  4. Zweckentfremdung, Registrierung und örtliche Satzungen klären.
  5. Bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen.
  6. Brandschutz, Stellplätze, Versicherung und steuerliche Anmeldung klären.
  7. Erst danach Umbau, Möblierung und Vermarktung verbindlich beauftragen.

Checkliste für Kauf und Betrieb

  • Welche Nutzung ist aktuell baurechtlich genehmigt?
  • Welche Gebietsfestsetzung und Bebauungsplanfassung gelten?
  • Ist eine Nutzungsänderung, Ausnahme oder Befreiung erforderlich?
  • Gelten örtliche Zweckentfremdungs- oder Registrierungsvorschriften?
  • Erlauben Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung die konkrete Nutzung?
  • Sind Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze ausreichend?
  • Deckt die Gebäude- und Haftpflichtversicherung Kurzzeitvermietung ab?
  • Welche Steuern, Abgaben und Meldepflichten entstehen?
  • Sind Belegung und Kosten anhand örtlicher Daten plausibel?
  • Bleibt das Vorhaben auch bei geringerer Auslastung wirtschaftlich?

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Quellen und Einordnung

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.