Ratgeber
Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Wohnung richtig einordnen
Ein Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete ordnet eine konkrete Wohnung in den örtlichen Mietmarkt ein. Es muss den gesetzlichen Vergleichsmaßstab, den richtigen Stichtag und die tatsächlichen Wohnwertmerkmale nachvollziehbar miteinander verbinden.
Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete?
§ 558 BGB stellt auf die üblichen Entgelte ab, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Merkmale sind zu berücksichtigen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist daher weder der Durchschnitt aller Bestandsmieten noch automatisch die aktuell verlangte Angebotsmiete. Preisgebundener Wohnraum bleibt bei der gesetzlichen Vergleichsbildung nach Maßgabe des § 558 BGB außer Betracht.
Qualifizierten Mietspiegel sachgerecht anwenden
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Er kann eine tragfähige Ausgangsbasis sein, wenn die Wohnung in seinen räumlichen und sachlichen Anwendungsbereich fällt.
Tabellenfeld, Spanneneinordnung sowie Zu- und Abschläge müssen mit den tatsächlichen Merkmalen der Wohnung begründet werden. Ein bloßer Verweis auf einen Mittelwert ersetzt diese objektspezifische Einordnung nicht.
Vergleichswohnungen und weitere Marktdaten prüfen
Ist der Mietspiegel nicht anwendbar oder bildet er Besonderheiten nur eingeschränkt ab, können geeignete Vergleichswohnungen und weitere Mietdaten ergänzend untersucht werden. Vergleichbarkeit verlangt mehr als eine ähnliche Wohnfläche oder dieselbe Postleitzahl.
Angebotsmieten sind von tatsächlich vereinbarten oder geänderten Entgelten zu unterscheiden. Datenzeitraum, Vertragszeitpunkt, Lage, Ausstattung und mögliche persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse müssen transparent dokumentiert werden.
Gutachten und Mieterhöhungsverfahren trennen
§ 558a BGB nennt ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als mögliches Begründungsmittel. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, sind dessen Angaben unter den gesetzlichen Voraussetzungen trotzdem mitzuteilen.
Das Gutachten sollte Mietbegriff, Stichtag, Datenquellen, Merkmalsbewertung und Ergebnis offenlegen. Es bewertet die Miethöhe fachlich, ersetzt aber nicht die rechtliche Prüfung von Form, Fristen, Kappungsgrenze oder Zustimmungserfordernissen.
Persönliche Unterstützung
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung fachlich eingeordnet werden soll, prüfen wir Stichtag, Mietspiegel, Wohnwertmerkmale und verfügbare Vergleichsdaten.
Beratung anfragenWeiterlesen
Quellen und Einordnung
- § 558 BGB – Ortsübliche Vergleichsmiete
- § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
- § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.