Pflichtteil bei Immobilien: Verkehrswert oder Verkaufspreis?

Welcher Wert ist für den Pflichtteil maßgeblich?

Nach § 2311 BGB werden Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls zugrunde gelegt. Bei einer Immobilie ist deshalb der Wert am Todestag zu untersuchen – nicht ohne Weiteres der Wert bei einer späteren Auszahlung, Einigung oder Veräußerung.

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Die Immobilienbewertung liefert dafür eine Wertgrundlage, bestimmt aber weder die Pflichtteilsquote noch die abschließende Anspruchshöhe. Nachlassverbindlichkeiten und weitere rechtliche Fragen müssen gesondert geprüft werden.

Wann ist der spätere Verkaufspreis aussagekräftig?

Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis kann den Verkehrswert am Erbfallstichtag gut abbilden, wenn zwischen beiden Zeitpunkten keine wesentlichen Änderungen des Markts, des Objektzustands oder der rechtlichen Verhältnisse eingetreten sind. Je größer zeitlicher Abstand und Veränderungen, desto sorgfältiger ist die Übertragbarkeit zu prüfen.

Der Verkaufspreis ist jedoch kein unangreifbarer Ersatz für eine Wertermittlung. Zeitdruck, eingeschränkte Vermarktung, besondere Beziehungen zwischen den Vertragsparteien, mitverkauftes Inventar oder nach dem Erbfall entstandene Schäden und Modernisierungen können die Aussagekraft beeinflussen.

Kann trotz Verkauf ein Wertgutachten verlangt werden?

§ 2314 BGB gibt dem Pflichtteilsberechtigten unter seinen Voraussetzungen einen Anspruch auf Wertermittlung. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden, dass dieser Anspruch nicht allein deshalb entfällt, weil die Immobilie nach dem Erbfall bereits verkauft wurde.

Bestehen nachvollziehbare Zweifel, ob der Verkaufspreis dem Wert am Erbfallstichtag entspricht, kann eine rückwirkende Wertermittlung erforderlich bleiben. Das Gutachten schafft eine fachliche Grundlage; wie Kaufpreis, Gutachten und weitere Beweise rechtlich zu würdigen sind, entscheidet im Streitfall das Gericht.

Wie werden Abweichungen zwischen Gutachten und Kaufpreis geprüft?

Zuerst sind Bewertungsstichtag, Grundstücks- und Gebäudebestand, Rechte, Nutzung und Zustand abzugleichen. Anschließend werden Vermarktungsdauer, Käuferkreis, Vertragsbedingungen und mögliche ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse des Verkaufs untersucht.

Eine bloße Differenz beweist weder, dass das Gutachten falsch noch dass der Kaufpreis marktgerecht ist. Entscheidend ist, ob beide Werte dasselbe Objekt unter vergleichbaren tatsächlichen und rechtlichen Bedingungen abbilden und ob Daten, Verfahren und Annahmen nachvollziehbar sind.

Welche Unterlagen helfen bei der Pflichtteilsbewertung?

Benötigt werden regelmäßig Erbnachweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Bau- und Flächenunterlagen sowie Belege zum Zustand am Erbfallstichtag. Bei einem späteren Verkauf kommen Exposé, Vermarktungsverlauf, Kaufangebote und vollständiger notarieller Kaufvertrag hinzu.

Fotos, Mietverträge, Modernisierungsrechnungen und Schadensunterlagen helfen, Veränderungen zwischen Erbfall und Verkauf zeitlich zuzuordnen. Rechtliche Fristen und die konkrete Anspruchsberechnung sollten unabhängig von der Immobilienbewertung anwaltlich geklärt werden.

Weiterlesen

• Gutachter für ein Haus: Kosten und wichtige Preisfaktoren
• Wertgutachten für ein geerbtes Haus: Kosten und steuerlicher Zweck
• Wertgutachten fürs Haus: Verkehrswert und Verkaufspreis richtig einordnen

Quellen und Einordnung

• § 2311 BGB – Wert des Nachlasses
• § 2314 BGB – Auskunfts- und Wertermittlungsanspruch
• § 194 BauGB – Verkehrswert
• BGH, 29.09.2021 – IV ZR 328/20

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.