Reallast im Grundbuch: Leistungen, Haftung und Immobilienwert

Was ist eine Reallast?

Nach § 1105 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Möglich sind beispielsweise regelmäßige Geldzahlungen, Versorgungsleistungen oder wiederkehrende Sachleistungen. Inhalt, Umfang, Fälligkeit und Anpassung müssen aus Eintragung und Bewilligungsurkunde bestimmbar sein.

Das Grundstück haftet dinglich für die Reallast. Sie bleibt deshalb grundsätzlich auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen, solange sie nicht wirksam aufgehoben und im Grundbuch gelöscht wird.

Welche Arten der Reallast gibt es?

Bei der subjektiv-dinglichen Reallast kann das Recht nach § 1110 BGB nicht vom Eigentum am begünstigten Grundstück getrennt werden. Bei der subjektiv-persönlichen Reallast gelten die Besonderheiten des § 1111 BGB.

Welche Leistungen können gesichert werden?

Typische Inhalte sind monatliche oder jährliche Geldzahlungen, wiederkehrende Naturalien, Pflege- oder Versorgungsleistungen sowie vertraglich beschriebene Unterhaltsleistungen. Eine Reallast ist von einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch zu unterscheiden: Sie sichert wiederkehrende Leistungen, während Wohnungsrecht und Nießbrauch unmittelbare Nutzungsrechte betreffen.

§ 1105 BGB erlaubt auch anpassbare Leistungen, wenn die Voraussetzungen der Anpassung so festgelegt sind, dass Art und Umfang der Grundstücksbelastung bestimmbar bleiben. Bei indexierten oder bedarfsabhängigen Leistungen ist deshalb die vollständige Bewilligungsurkunde besonders wichtig.

Wer muss nach einem Eigentümerwechsel leisten?

Nach § 1108 Absatz 1 BGB haftet der Eigentümer für Leistungen, die während seiner Eigentumszeit fällig werden, grundsätzlich auch persönlich, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ein Käufer übernimmt also nicht lediglich einen abstrakten Eintrag, sondern kann selbst zur Erfüllung laufender Leistungen verpflichtet sein.

Wird das Grundstück geteilt, haften die Eigentümer der einzelnen Teile nach § 1108 Absatz 2 BGB als Gesamtschuldner. Vor Kauf oder Teilung müssen deshalb Leistungsinhalt, Rückstände, Fälligkeiten und abweichende Vereinbarungen genau geprüft werden.

Was ist beim Kauf und bei der Finanzierung wichtig?

Eine eingetragene Reallast verschwindet nicht automatisch durch den Verkauf. Käufer und finanzierende Bank benötigen mindestens den aktuellen Grundbuchauszug und die vollständige Eintragungsbewilligung. Zu prüfen sind außerdem Rang, Berechtigter, Laufzeit, Anpassungsklauseln, Rückstände, Löschungsvoraussetzungen und mögliche Sicherheiten.

Der Rang kann für die Finanzierung und das Risiko einer Zwangsversteigerung wesentlich sein. Eine nachrangige Bank kann einen niedrigeren Beleihungswert ansetzen, zusätzliche Sicherheiten verlangen oder eine Löschung beziehungsweise Rangänderung zur Auszahlungsvoraussetzung machen.

Wie beeinflusst eine Reallast den Immobilienwert?

Nach § 46 ImmoWertV können grundstücksbezogene Rechte und Belastungen den Wert des begünstigten und des belasteten Grundstücks beeinflussen. Bei einer Reallast genügt es nicht, sämtliche künftigen Zahlungen ungeprüft vom unbelasteten Immobilienwert abzuziehen.

Zu untersuchen sind unter anderem Restlaufzeit, Höhe und Anpassung der Leistungen, Wahrscheinlichkeit und Dauer der Inanspruchnahme, Rang, persönliche Haftung, Ablösbarkeit sowie Auswirkungen auf Nutzung und Marktgängigkeit. Lebenslange Leistungen erfordern regelmäßig zusätzliche Annahmen zur Dauer; Sach- und Pflegeleistungen müssen erst sachgerecht wirtschaftlich eingeordnet werden.

Kann eine Reallast abgelöst oder gelöscht werden?

Eine Reallast endet nicht allein dadurch, dass Käufer und Verkäufer sie im Kaufvertrag nicht berücksichtigen. Für die Aufhebung des dinglichen Rechts sind grundsätzlich eine Erklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch erforderlich. Ob ein Anspruch auf Ablösung oder Löschung besteht, richtet sich nach der Bestellung, späteren Vereinbarungen und dem konkreten Rechtsgrund.

Vor einer Ablösung müssen laufende Ansprüche, mögliche Rückstände, Nebenrechte und steuerliche Folgen geklärt werden. Eine Löschungsbewilligung sollte über das Notariat grundbuchfähig umgesetzt werden; eine bloße Zahlungsquittung genügt dafür nicht automatisch.

Checkliste zur Reallast

• Wer ist Berechtigter: eine bestimmte Person oder der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks?
• Welche Leistungen sind genau geschuldet und wann werden sie fällig?
• Sind Geldbetrag, Indexierung oder Sachleistungen eindeutig bestimmbar?
• Ist die Reallast befristet, lebenslang oder an eine Bedingung geknüpft?
• Bestehen Zahlungs- oder Leistungsrückstände?
• Was regelt die Bewilligungsurkunde zur persönlichen Haftung?
• Welchen Rang hat die Reallast gegenüber Grundpfandrechten?
• Verlangt die finanzierende Bank Löschung, Rangrücktritt oder weitere Sicherheiten?
• Gibt es einen durchsetzbaren Ablösungs- oder Löschungsanspruch?
• Wie werden Laufzeit, Anpassung und tatsächliche Belastung in der Bewertung berücksichtigt?

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Quellen und Einordnung

• § 1105 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Reallast
• § 1108 BGB – Persönliche Haftung des Eigentümers
• § 1110 BGB – Subjektiv-dingliche Reallast
• § 1111 BGB – Subjektiv-persönliche Reallast
• § 46 ImmoWertV – Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.