Verkehrswert einer Immobilie bei Schenkung richtig bestimmen

Verkehrswert und steuerlicher Grundbesitzwert unterscheiden

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bildet den am Stichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Preis ab. Das Finanzamt ermittelt Grundbesitzwerte dagegen nach den besonderen Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes.

Beide Werte können übereinstimmen, müssen es aber nicht. Für Planung und Prüfung sollte deshalb klar sein, ob ein marktbezogener Wert für die Familie, eine vertragliche Regelung oder ein steuerlicher Nachweis benötigt wird.

Welcher Stichtag bei der Schenkung maßgeblich ist

Nach § 11 ErbStG ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer für die Wertermittlung maßgebend. Maßgeblich sind daher die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie die Marktverhältnisse zu diesem Zeitpunkt.

Ändert sich der Zustand später durch Umbau, Schaden oder Modernisierung, darf dies nicht ohne Einordnung auf den früheren Stichtag übertragen werden. Übergabe, Nutzen- und Lastenwechsel sowie vorbehaltene Rechte sollten aus Vertrag und Grundbuch nachvollziehbar sein.

Wohnrecht, Nießbrauch und Gegenleistungen erfassen

Vorbehaltene Wohn- oder Nießbrauchrechte können die wirtschaftliche Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen. Auch Rentenzahlungen, Pflegeverpflichtungen oder übernommene Darlehen können für die Gesamtgestaltung wichtig sein.

Die Immobilienbewertung ordnet die objektbezogenen Auswirkungen solcher Rechte ein. Steuerliche und rechtliche Folgen der Vertragsgestaltung müssen Notariat beziehungsweise Steuerberatung beurteilen; das Gutachten ersetzt diese Beratung nicht.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

§ 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundbesitzes nachzuweisen. Ob ein Gutachten dafür geeignet ist, hängt insbesondere von Qualifikation, Bewertungsstichtag, Objektbesichtigung, Datengrundlage und nachvollziehbarer Herleitung ab.

Vor der Beauftragung sollten der bereits festgestellte Wert, laufende Fristen und konkrete wertmindernde Besonderheiten geprüft werden. Fehlende Unterlagen, Schäden, Rechte oder ungewöhnliche Grundstücksmerkmale müssen belastbar dokumentiert sein.

Weiterlesen

• Gutachter für ein Haus: Kosten und wichtige Preisfaktoren
• Wertgutachten für ein geerbtes Haus: Kosten und steuerlicher Zweck
• Wertgutachten fürs Haus: Verkehrswert und Verkaufspreis richtig einordnen

Quellen und Einordnung

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 11 ErbStG – Bewertungsstichtag
• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 8 ImmoWertV – Verfahrenswahl und Grundstücksmerkmale

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.