Ratgeber

Verkehrswertgutachten für das Finanzamt: niedrigeren Immobilienwert nachweisen

Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall dem tatsächlichen gemeinen Wert entsprechen. Ist der Wert am Bewertungsstichtag niedriger, kann ein qualifizierter Nachweis nach § 198 BewG entscheidend sein. Dafür genügt nicht jede unverbindliche Preiseinschätzung.

Domus Fides Redaktion · Stand: 2. September 2026

Wann benötigt das Finanzamt einen Immobilienwert?

Bei Erbschaft und Schenkung wird Grundbesitz nach § 12 ErbStG mit dem für den Bewertungsstichtag festgestellten Wert angesetzt. Die steuerliche Grundbesitzbewertung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und ist von einer bloßen aktuellen Verkaufspreisschätzung zu unterscheiden.

Ein Gutachten kann sinnvoll werden, wenn der typisierte Steuerwert wesentliche objektspezifische Nachteile nicht ausreichend abbildet. Entscheidend ist nicht, ob der Steuerwert allgemein hoch erscheint, sondern ob ein niedrigerer gemeiner Wert am maßgeblichen Stichtag belastbar nachgewiesen werden kann.

Was regelt § 198 BewG?

§ 198 Absatz 1 BewG erlaubt den Nachweis, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert. Wird der niedrigere Wert nachgewiesen, ist dieser anzusetzen.

Der Nachweis muss sich auf dieselbe wirtschaftliche Einheit und denselben Stichtag beziehen. Ein heutiger Wert, eine grobe Online-Schätzung oder ein nicht erläutertes Maklerangebot beantwortet diese Aufgabe regelmäßig nicht vollständig.

Wer darf das Gutachten für den Nachweis erstellen?

Nach § 198 Absatz 2 BewG kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend bestellten beziehungsweise zertifizierten Person dienen. Das Gesetz nennt staatlich, staatlich anerkannt oder durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellte oder zertifizierte Sachverständige beziehungsweise Gutachter für Grundstückswertermittlung.

Die Qualifikation allein ersetzt kein schlüssiges Gutachten. Bewertungsstichtag, tatsächliche und rechtliche Verhältnisse, Datenquellen, Verfahren und wertbeeinflussende Merkmale müssen nachvollziehbar behandelt werden.

Kann auch ein tatsächlicher Kaufpreis genügen?

§ 198 Absatz 3 BewG nennt auch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis als möglichen Nachweis. Voraussetzung ist, dass die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind.

Verkäufe unter Angehörigen, besondere Zwangslagen oder erhebliche Veränderungen am Objekt müssen gesondert beurteilt werden. Ob ein Kaufpreis den gesetzlichen Nachweis tatsächlich trägt, sollte anhand von Vertrag, Zeitpunkt und Umständen geprüft werden.

Welche Besonderheiten können den Wert mindern?

Relevant können beispielsweise erheblicher Instandhaltungsstau, Baumängel und Schäden, eingeschränkte Nutzbarkeit, ungünstige Grundstückszuschnitte, Rechte und Belastungen, Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Baulasten oder besondere Mietverhältnisse sein.

Jede Wertminderung braucht eine Tatsachengrundlage. Fotos allein ersetzen keine Kostenermittlung oder technische Untersuchung; rechtliche Belastungen müssen anhand der maßgeblichen Urkunden und ihrer konkreten wirtschaftlichen Wirkung bewertet werden.

Wie geht man nach dem Steuerbescheid vor?

Zuerst sind Feststellungsbescheid, Bewertungsstichtag, angesetztes Verfahren und die berücksichtigten Objektdaten zu prüfen. Einspruchs- und sonstige Fristen gehören in steuerliche oder rechtliche Beratung; ein Sachverständiger übernimmt keine Fristenkontrolle.

Danach wird entschieden, ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist und welche Unterlagen oder Zusatzuntersuchungen benötigt werden. Der mögliche Steuereffekt sollte gemeinsam mit einem Steuerberater dem Gutachtenaufwand gegenübergestellt werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

  • Feststellungsbescheid und Berechnung des Finanzamts
  • Bewertungsstichtag und Anlass der Bewertung
  • Grundbuchauszug, Flurkarte und Grundstücksdaten
  • Baupläne, Flächenberechnungen und Baujahrangaben
  • Mietverträge sowie Angaben zur tatsächlichen Nutzung
  • Urkunden zu Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht
  • Nachweise zu Schäden, Instandhaltungsstau und Reparaturen
  • Kaufvertrag, wenn ein stichtagsnaher Kaufpreis geprüft werden soll

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Quellen und Einordnung

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.