Ratgeber
Vermietete Immobilie verkaufen: Mietvertrag, Wert und Unterlagen richtig einordnen
Eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen. Für die Preisfindung reicht es jedoch nicht, den Wert einer freien Wohnung zu übernehmen oder pauschal einen Prozentsatz abzuziehen. Entscheidend sind das bestehende Mietverhältnis, die Erträge, der Zustand und die Nachfrage nach vergleichbaren vermieteten Objekten.
Was geschieht beim Verkauf mit dem Mietvertrag?
Für bereits überlassenen Wohnraum beschreibt § 566 BGB den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen tritt der Erwerber in die Vermieterrechte und -pflichten ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag also nicht.
Bereiten Sie die Immobilie deshalb mit dem tatsächlich bestehenden Vertragsstand für den Verkauf vor. Dazu gehören Nachträge, vereinbarte Mietanpassungen und besondere Zusagen. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte seine Entscheidung nicht auf eine ungeprüfte Annahme kurzfristiger Eigennutzung stützen.
Ist eine vermietete Immobilie immer weniger wert?
Ein allgemeiner Abschlag lässt sich nicht seriös angeben. Eine verlässlich vermietete Immobilie kann für Kapitalanleger interessant sein, während Selbstnutzer andere Anforderungen stellen. Mietniveau, Bindungen, Zustand und örtliches Angebot müssen zusammen betrachtet werden.
Vergleichen Sie möglichst Verkäufe mit ähnlicher Nutzungssituation. Ein bezugsfreies, modernisiertes Objekt ist kein unmittelbar passender Preisvergleich für eine langfristig vermietete Wohnung mit Reparaturbedarf. Wie vergleichbare Objekte ausgewählt werden, erläutert unser Beitrag zum [Vergleichswertverfahren](/wissen/lexikon/vergleichswertverfahren).
Welche Rolle spielen die bestehenden Mieteinnahmen?
Bei einer Ertragsbewertung sind tatsächliche und marktüblich erzielbare Erträge zu unterscheiden. § 31 ImmoWertV regelt den Ansatz des Rohertrags und den Abzug der Bewirtschaftungskosten. Eine höhere Vergleichsmiete ist keine Zusage, dass sie im laufenden Mietverhältnis sofort verlangt werden darf.
Das folgende rein rechnerische Beispiel zeigt nur eine Ertragsdifferenz. Es unterstellt eine Wohnung mit 80 Quadratmetern und lässt Kosten zunächst außer Betracht.
| Annahme | Rechnung | Jahresbetrag |
|---|---|---|
| Vereinbarte Nettokaltmiete von 10 €/m² monatlich | 80 × 10 € × 12 | 9.600 € |
| Hypothetische Vergleichsmiete von 12,50 €/m² monatlich | 80 × 12,50 € × 12 | 12.000 € |
| Rechnerischer Unterschied | 12.000 € − 9.600 € | 2.400 € |
Die 2.400 Euro sind weder eine erlaubte Mieterhöhung noch ein unmittelbar abzuziehender Immobilienwert. Dauer, rechtliche Anpassungsmöglichkeiten und das passende Bewertungsmodell müssen erst geprüft werden.
Hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?
§ 577 BGB erfasst insbesondere den Verkauf an einen Dritten, wenn nach Überlassung der Wohnräume Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Die Vorschrift enthält auch Ausnahmen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht folgt daher nicht aus jeder beliebigen Vermietung.
Lassen Sie die Reihenfolge von Überlassung, Aufteilung und Verkauf sowie mögliche vertragliche Rechte vorab prüfen. Die erforderlichen Mitteilungen und die Vertragsabwicklung sollten mit dem Notariat abgestimmt werden.
Kann für einen besseren Verkaufspreis einfach gekündigt werden?
Ein gewünschter höherer Preis ersetzt keine rechtliche Kündigungsprüfung. § 573 BGB verlangt für die dort geregelte ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse und enthält Grenzen der Verwertungskündigung. Weitere Schutzvorschriften können hinzukommen.
Sagen Sie Kaufinteressenten deshalb keine freie Übergabe zu, deren Grundlage nicht gesichert ist. Auch ein beabsichtigter Eigenbedarf ist gesondert rechtlich zu prüfen. Eine sachverständige Bewertung kann die bestehende Nutzungssituation einordnen, entscheidet aber nicht über die Wirksamkeit einer Kündigung.
Welche Unterlagen sollten Verkäufer vorbereiten?
Sammeln Sie Mietvertrag und Nachträge, eine aktuelle Mietaufstellung, Angaben zu Rückständen sowie nachvollziehbare Bewirtschaftungskosten. Hinzu kommen Grundbuch, Flächenunterlagen, Bau- und Modernisierungsnachweise. Bei Wohnungseigentum sind auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig.
Trennen Sie belegte Tatsachen von Erwartungen: Welche Einnahmen bestehen heute? Welche Arbeiten sind beschlossen? Welche Kosten verbleiben beim Eigentümer? Geben Sie personenbezogene Mieterdaten nur im erforderlichen und rechtlich zulässigen Umfang weiter. Domus Fides unterstützt die sachverständige Werteinordnung und Verkaufsvorbereitung; individuelle Mietrechts- und Steuerfragen gehören in die entsprechende Fachberatung.
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Quellen und Einordnung
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.