Ratgeber
Wohnfläche richtig berechnen: Dachschrägen, Balkone und Nebenräume
Nicht jede Grundfläche zählt vollständig als Wohnfläche. Gerade bei Dachgeschossen, Terrassen und Nebenräumen entstehen Unterschiede. Für einen brauchbaren Vergleich müssen deshalb Berechnungsgrundlage, Maße und Anrechnungsfaktoren zusammenpassen.
Zuerst die Berechnungsgrundlage klären
Dieser Beitrag erläutert die Wohnflächenverordnung. Ihr gesetzlicher Anwendungsbereich ergibt sich aus § 1 WoFlV. Welche Berechnungsgrundlage außerhalb dieses Bereichs für einen konkreten Vertrag oder Bewertungszweck maßgeblich ist, muss gesondert geklärt werden.
Wir empfehlen, in jeder Flächenaufstellung die verwendete Grundlage und den Stand der Pläne zu nennen. Wohnfläche, Nutzfläche und andere Flächenkennzahlen sollten nicht ohne Erklärung miteinander verglichen werden.
Welche Räume gehören dazu?
Nach § 2 WoFlV gehören grundsätzlich die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume dazu. Die Vorschrift nennt zugleich Ausschlüsse, etwa Kellerräume als Zubehörräume, Garagen, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Nutzungsanforderungen nicht genügen.
Ein eingerichteter Raum ist deshalb nicht allein wegen seiner Möblierung Wohnfläche. Bei einem ausgebauten Keller oder Dachboden sollten zulässige Nutzung und Berechnungsgrundlage anhand der Unterlagen geprüft werden.
Wie werden Dachschrägen und Außenflächen angerechnet?
§ 4 WoFlV unterscheidet nach Raumhöhe und Flächenart:
| Fläche | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Raumteil mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 % |
| Raumteil mit mindestens 1 m, aber weniger als 2 m Höhe | 50 % |
| Raumteil unter 1 m Höhe | 0 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten oder Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Unbeheizbarer Wintergarten und vergleichbarer geschlossener Raum | 50 % |
Der Höchstwert bei Außenflächen ist kein automatischer Standard. Dokumentieren Sie den tatsächlich verwendeten Ansatz und seine Begründung.
Beispiel für einen Dachraum mit Balkon
Die folgenden Grundflächen sind frei gewählt. Sie werden als bereits korrekt ermittelt angenommen; weitere Abzüge sind im Beispiel nicht erforderlich.
| Bereich | Grundfläche | Faktor | Angerechnet |
|---|---|---|---|
| Höhe mindestens 2 m | 22 m² | 100 % | 22 m² |
| Höhe 1 m bis unter 2 m | 8 m² | 50 % | 4 m² |
| Höhe unter 1 m | 4 m² | 0 % | 0 m² |
| Balkon, Regelansatz | 8 m² | 25 % | 2 m² |
| Summe | 42 m² | 28 m² |
Die anrechenbare Fläche beträgt in diesem Beispiel 28 m². Es zeigt die Anwendung der Faktoren, nicht die vollständige Berechnung einer bestimmten Wohnung. Grundlage: § 4 WoFlV
Worauf kommt es beim Aufmaß an?
Nach § 3 WoFlV wird grundsätzlich mit lichten Maßen zwischen den Bauteilen gerechnet. Die Vorschrift enthält besondere Regeln unter anderem für Treppen, Nischen, Pfeiler und Einbauten. Geeignete Bauzeichnungen können Grundlage sein; bei abweichender Ausführung sind die tatsächlichen Maße beziehungsweise berichtigte Pläne maßgeblich.
Wir empfehlen eine raumweise Dokumentation mit Skizzen, Höhenlinien im Dachgeschoss und nachvollziehbaren Teilflächen. Ein Gesamtwert ohne Rechenweg erschwert die spätere Prüfung.
Was bedeutet eine abweichende Fläche für den Immobilienwert?
Eine Flächenabweichung sollte zuerst fachlich geklärt werden. Für die Bewertung ist anschließend zu untersuchen, welche Flächenkennzahlen den Vergleichsdaten zugrunde liegen. Eine neue Wohnflächenzahl darf nicht ungeprüft mit einem Preis je Quadratmeter aus einer anderen Berechnungssystematik multipliziert werden.
Rechtliche Folgen für Kauf- oder Mietverträge sind eine gesonderte Frage. Dieser Beitrag begründet keine pauschalen Minderungs- oder Zahlungsansprüche. Domus Fides kann die Flächenunterlagen im Rahmen des Bewertungsauftrags einordnen. Allgemeine Information; keine individuelle Rechtsberatung.
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Quellen und Einordnung
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.