Zugewinn bei Immobilien: Verkehrswert oder Verkaufswert?

Warum Verkehrswert und Verkaufswert nicht dasselbe sind

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag erzielbaren Preis. Ein tatsächlicher Verkaufspreis entsteht dagegen in einer konkreten Verhandlung und kann durch Zeitdruck, besondere Zahlungsbedingungen oder persönliche Umstände beeinflusst sein.

Ein Verkaufspreis kann ein wichtiges Indiz sein, wenn Kaufvertrag, Verkaufszeitpunkt und Marktbedingungen zum maßgeblichen Stichtag passen. Er ersetzt aber nicht automatisch die Prüfung, ob der Abschluss gewöhnlichen Marktverhältnissen entsprach.

Welche Bewertungsstichtage beim Zugewinn wichtig sind

Nach § 1376 BGB wird vorhandenes Anfangsvermögen grundsätzlich zum Eintritt des Güterstands und vorhandenes Endvermögen zur Beendigung des Güterstands bewertet. Hinzuzurechnendes Vermögen oder Vermögensminderungen können eigene Zeitpunkte erfordern.

Für Immobilienbewertungen bedeutet das: Zustand, rechtliche Gegebenheiten und Marktverhältnisse müssen dem jeweiligen Stichtag zugeordnet werden. Eine heutige Besichtigung kann deshalb historische Unterlagen, frühere Mietdaten und rückgerechnete Marktdaten notwendig machen.

Welche Immobilienmerkmale in die Bewertung gehören

Neben Lage, Grundstück und Gebäudezustand beeinflussen Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht, Baulasten oder Instandhaltungsbedarf den Wert. Verbindlichkeiten werden im Zugewinnausgleich gesondert berücksichtigt und sollten nicht unklar mit dem unbelasteten Immobilienwert vermischt werden.

Modernisierungen und Investitionen müssen zeitlich und sachlich eingeordnet werden. Die bloße Höhe einer Rechnung entspricht nicht zwingend der Wertsteigerung der Immobilie.

Wann ein Gutachten den Streit über den Wert reduziert

Eine gemeinsame Bewertung kann helfen, wenn beide Seiten denselben Stichtag, dieselben Unterlagen und denselben Auftragszweck akzeptieren. Besteht bereits Streit, sollte der erforderliche Umfang mit der rechtlichen Vertretung abgestimmt werden.

Das Gutachten ermittelt den Immobilienwert, entscheidet aber nicht über die Ausgleichsforderung. Nach § 1378 BGB richtet sich diese grundsätzlich nach der Hälfte des Überschusses des höheren Zugewinns; die rechtliche Berechnung bleibt von der sachverständigen Grundstücksbewertung getrennt.

Weiterlesen

• Gutachter für ein Haus: Kosten und wichtige Preisfaktoren
• Wertgutachten für ein geerbtes Haus: Kosten und steuerlicher Zweck
• Wertgutachten fürs Haus: Verkehrswert und Verkaufspreis richtig einordnen

Quellen und Einordnung

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 1375 BGB – Endvermögen
• § 1376 BGB – Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens
• § 1378 BGB – Ausgleichsforderung

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine objektbezogene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.